Услугинезависимогооценщика недвижимости

Оценочные услуги в Краснодаре. Независимая оценка стоимости.

• 

  Оценка недвижимого имущества в Краснодаре и крае для органов попечительства, опеки

  В оценочной практике нередко встречается необходимость составления отчета об определении рыночной стоимости недвижимости для органов опеки и попечительства города Краснодара. Необходимость эта напрямую связана с введением закона о проведении независимой оценки недвижимости в том случае, когда одним из владельцев продаваемой квартиры (дома, дачи, коттеджа) является ребенок (несовершеннолетний). Сотрудники службы тщательно проверяют условия заключения сделок, и если сочтут, что права ребенка ущемлены продажей текущего жилья, приложат все усилия, чтобы такой сделке воспрепятствовать. Предоставляя органам опеки и попечительства данный отчет, собственники таким образом декларируют действительную текущую стоимость имущества, причем в некоторых случаях можно обойтись сокращенной формой отчета - заключением о рыночной стоимости недвижимости. В отличие от полноценного отчета заключение содержит только основные постулаты, ключевые моменты, и о нем нельзя говорить как об исчерпывающем источнике информации по объекту недвижимости. Именно по этой причине большинство муниципальных структур по опеке просят предоставлять полную форму отчета, не соглашаясь на составляемое непрофессиональными оценщиками заключение.
• Структура отчета о стоимости недвижимости для органов опеки
• Перечислим ключевые тезисы стандартного оценочного отчета, который принимается всеми органами опеки и попечительства: 1) Основные характеристики объекта недвижимости. 2) анализ актуального состояния рынка квартир (домовладений, земельных участков) города Краснодара. 3) обоснование применяемых методов оценки. 4) подбор аналогов (при использовании сравнительного метода. 5) таблицы расчетных данных с корректировками. 6) документы, подтверждающие личность владельца / заказчика оценки, права собственности. 7) фотоотчет 8) документы оценщика ИП / оценочной компании. 9)заключение о рыночной стоимости объекта.
• Какой должен быть отчет об оценке, чтобы его одобрили органы опеки
• Тонкость с отчетом для служб опеки состоит в том, что стоимость приобретаемого и оцениваемого жилья должна превышать уже определенную цену предыдущего жилья. В противном случае службы попечительства могут счеть этот фактор негативно сказывающимся на условиях проживания ребенка. Это будет являться причиной отказа в выдаче разрешения на продажу старой и, следовательно, приобретения новой собственности. Отметим, что отраженная в оценочном отчете стоимость покупаемой недвижимости должна быть больше цены продаваемой по объективным причинам, то есть положительная разница должна быть обусловлена большей площадью квартиры, престижностью района, сткпенью развития инфрастуктуры, хорошим уровнем отделки и другими факторами. Именно эти объективно отраженные в отчете (заключении о рыночной стоимости) факторы, а не только итоговая стоимость оценки лежат в основе принимаемого оргами опеки решения. Напоминаем, что для определения адекватной рыночной стоимости объектов недвижимости требуется проведение независимой оценки экспертов оценочной отрасли.
• Подготовительным этапом для составления отчета является сбор и предоставление оценщику необходимых документов: правоустанавливающих (выписка из реестра ЕГРН, свидетельство о праве собственности) и технических (техпаспорт, поэтажный план, экспликация).
• 

  Оценка доли квартиры для суда в Краснодаре

  Давайте разберемся: в каких случаях может потребоваться оценка доли квартиры для органов опеки или суда. На самом деле, это может быть целый ряд ситуаций, связанных обычно с вопросами развода, раздела имущества и переезда. Так, обязательно потребуется предоставлять в органы опеки отчет об определении рыночной цены квартиры или дома, когда одним из его собственников является несовершеннолетний. Вполне возможно, что органы опеки потребуют провести данную процедуру только на том основании, что ребенок в продаваемой квартире или доме прописан. Если один из родителей переезжает с ребенком на другую квартиру, ему также придется обосновывать, что новые условия проживания детей будут не хуже прежних. Имущественные споры с участием детей в ходе развода или при разделе наследства, а также реализация жилья, один из собственников которого является инвалидом, - во всех этих ситуациях потребуется документальное подтверждение рыночной стоимости недвижимого имущества.
• Оценка доли квартиры для суда может оказаться даже более сложной задачей, чем определение действительной цены целой квартиры. Ведь в правоустанавливающем документе может быть прямо не прописано, какая именно комната принадлежит ребенку: в свидетельстве часто пишут "1/3 общей долевой собственности" без уточнения конкретных помещений по экспликации. В этом случае для определения доли в рублевом эквиваленте оценщик пользуется формулой:
• Доля в квартиры = Общая стоимость * Доля * Понижающий коэффициент
• Понижающий коэффициент отражает тот факт, что доля в квартире не может быть аналогична по стоимости обычной квартиры той же площади - она ближе к цене коммуналки, поскольку имеются дополнительные квартиранты и совладельцы. Понижащий коэффициент, отражающий в количественоом выражении эти неудобства, находится, как правило, в диапазоне 15-50%. Конкретное значение коэффициента выставляется в соответствии с экспертными оценки и зависит от ряда факторов: наличие своборного доступа во внутренние помещения (которые относятся к оцениваемым долям), "ухоженность" квартиры, наличие ремонта, количества зарегистрированных собственников и факт их нахождения на территории жилплощади.
• Пример расчета стоимости доли квартиры в типовом отчете
• Допустим, нам нужно определить стоимость доли в размере одной третьей (1/3) квартиры в центре Краснодара, рыночная цена которой составляет 3 млн. руб. Разделив общую стоимость на три части, получим базовое абсолютное значение доли: 3 000 000 руб. * 1/3 = 1 000 000 руб. Далее переходим к определению понижающего коэффициента, который отражает потерю стоимости площади доли квартиры в сравнению с полноценной квартирой той же площади. Для этого оцениваются факторы: свободного доступа владельца к своим помещениям, отношения между собственниками, количество комнат и прописанных жильцов, уровень отделки и состояние здания. В нашем примере к положительным факторам можно отнести возможность беспрепятственного доступа к недвижимости, наличие двух (не более) собственников и отсутствие конфликта между ними, хороший ремонт. К отрицательным факторам относится то, что квартира двухкомнатная (небольшая), расположена в здании старого фонда (довольно изношенном) и меньший, чем у другого собственника размер доли - 1/3. Выше сказанное позволяет оценщику определить диапазон понижающего коэффициента в границах 0,3-0,7. Предлагается взать среднее значение диапазона, то есть 0,5. Таким образом, получаем значение: 1 000 000 * 0,5 = 500 000 руб. - стоимость доли квартиры в Краснодаре.
• Отметим, что расчет значения понижающего коэффициента в отчете об оценке - дело не только трудоемкое, но и неоднозначное. Дело в том, что ни в одном справочнике не указаны конкретные нормативы, которые можно подставлять в расчет данного коэффициента. Существует ряд математических моделей, используя которые можно расчетным путем прийти к определенному значению. Но затем это значение может быть оспорено в рецензии на предмет его правильности, так как типовой методики его расчета нет. В интернете мне встретилось решение суда, в котором как раз было отражено несогласие истца с рассчитанным в отчете об оценке понижающим коэффииентом. Другим экспертом был предложен другой расчет этого показателя, также выполненный на основании какого-то алгоритма.
• 

  Составление отчета о стоимости недвижимости для нотариуса в Краснодаре

  При вступлении в наследство жители Краснодара также нередко пользуются услугами независимых оценщиков. В первую очередь оценочный отчет сертифицированного оценщика нужен для определения нотариального тарифа, рассчитываемого как процент от стоимости наследуемого имущества. Причем, законодательно установленное правило расчета нотариального тарифа действует не только на жилые дома и квартиры, но также распространяется на офисные и коммерческие помещения, доли в уставном капитале, автотранспортные средства и прочие имущественные права. Нотариусы Краснодара обязаны принимать оценочные отчеты оценщиков, составленные в соответствии соценочными стандартами ФСО.
• У краснодарцев может возникнуть вопрос: Зачем нужно делать оценку квартиры, дома (долей) и другой недвижимости при ступлении в наследство?" Дело в том, что наследнику для получение в собственность имущества нужно провести ряд процедур у нотариуса и в регистрирующих органах, в том числе оплатить госпошлину за выдачу документов (свидетельства права и пр.). Размер этой госпошлины определен как 0,3% рыночной стоимости недвижимости для ближаших родственников, следовательно, отчет об оценке служит именно обоснованием цены имущества, от которой будет браться процент. Правда, у наследника всегда есть альтернативный независимому оценщику вариант - можно использовать кадастровую стоимость, которая указывается в выписке ЕГРН. При этом закон разрешает из двух стоимостей: кадастровой и рыночной - выбирать наименьшую, что дает наследнику возможность для маневра. Тем более, что кадастровая стоимость далеко не всегда отражает реальные цены на недвижимость в Краснодаре. Возьмем, к примеру, ближайшие пригороды Краснодара - дачи на Ростовском шоссе. Согласно официальных регистрационных данных стоимость дачного земельного участка площадью 4 сотки в 15-ти километрах от Краснодара стоит более миллиона рублей. В то время как, сверившись с порталами объявлений по аналогичным объектам недвижимости, можем легко обнаружить, что рыночная стоимость таких земельных участков будет меньше почти в два раза. Это обусловлено маленьким спросом и большим предложением на рынке дач и, как результат, может создать дополнительные затраты не только при вступлении в наследство, но и во время владения данной недвижимости (ведь налог также будет рассчитываться не с рыночной, а с кадастровой стоимости). Комплекс описанных факторов побуждает многих краснодарцев обращаться к оценочным услугам.