Судебные и досудебные экспертизы. Заключение эксперта о необоснованных выводах, ошибках оценщиков, некомпетентности.

Составление отчетов на:

Оценочные услуги в:

  • Краснодаре
  • пос. Яблоновском
  • Славянске-на-Кубани
  • дачи на Ростовском шоссе
  • Комсомольский
  • Гидрострой
  • Западный Обход
  • Старый Центр
  • Юбилейный
  • Энка
  • Красная Площадь
  • Аврора

Пример составления рецензии на отчет об оценке стоимости земельного участка

Начнем с того, что судебные экспертизы и рецензии к отчетам на земельные участки и прочие объекты недвижимости в Краснодаре выполняются не индивидуальными оценщиками, а специализированными организациями судебных экспертов. Обычно это негосударственные учреждения, оказывающие услуги в области судебной экспертизы. В заглавной части рецензии на отчет об оценке земельного участка размещается предупреждение эксперта о даче ложного заключения в соответствии с законодательством РФ. Экспертиза назначается судом соответствующей инстанции, поэтому рецензия является частью процессуальных действий. Назначенный судом эксперт подписывает рецензию на отчет, причем, подпись эксперта улостоверяет руководитель судебно-экспертного учреждения. Во вводной части рецензии указываются основные факты: место проведения экспертизы, начало и окончание ее выполнения, сведения о судебно-экспертном учреждении и эксперта (ФИО, образование, повышение квалификации, наличие квалификационных аттестатов, членство в СРО, реквизиты полиса страхования профессиональной деятельности).

РецензияЭксперты Краснодара

В чем отличие между обычным отчетом об оценке земельного участка и рецензией в рамках судебной экспертизы? В первую очередь, в том, что рецензия пишется в рамках судебных процедур. В рамках судебных действий проводится экспертиза и назначается эксперт, перед которым суд ставит ряд вопросов. Если перед оценщиком в рамках составления отчета обычно ставится один вопрос: "Какова рыночная стоимость объекта оценки?", то рецензия должна ответить, как минимум, на еще один дополнительный вопрос: "Соответсвует ли отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки №NNN требованиям закона №135-ФЗ об оценочной деятельности в РФ?" И если в каких-то пунктах можно считать отчет не соответствующим базовым стандартам, эксперт должен определить, насколько данные нарушения существенны и могли ли они повлиять на определение итоговой стоимости. Отметим, что экспртиза в рамках судебного дела может быть первичная или вторичная, о чем в рецензии делается соответствующая отметка.

На чем основываются выводы, излагаемые в рецензии-возражении к отчету?

Каковы основные правила оформления рецензии (экспертного суждения) к отчету?

К каким выводам приходит эксперт при написании рецензии к отчету?

Какие типы корректировок применимы к расчету рыночной стоимости земельного участка?

На чем основываются выводы, излагаемые в рецензии-возражении к отчету?

Рецензия почти всегда пишется как возражение к оценочному отчету, в котором по пунктам перечисляются недочеты рассматриваемой работы, делается, так сказать, работа над ошибками. Однако в чем могут заключаться данные ошибки: в подборе аналогов? выборе методов расчета? применяемых корректирующих коэффициентов? Отметим, что именно коэффициенты к аналогам, используемые в отчете об оценке, служат довольно часто "мишенью" для хитрых экспертов. Замечания могут касаться использования устаревших справочников коэффициентов либо их некорректного применения. Скажем, сосвсем недавно в ходу у оенщиков были справочники Лейфера 2014 и 2016 года выпуска. А теперь в современных рецензиях мы встречаем уже ссылки на справочники 2018-2019 года, например по земельным участкам:

Справочник оценщика недвижимости - 2018 год под редакцией Л.А. Лейфера. Земельные участки. В части 1-й данного сборника приводятся корректирующие коэффициенты на территориальное местоположение, во 2-й - коэффициенты на физические характеристики, передаваемые имущественные права, скидки на торг. Используя коээфициенты 2016 года оценщик вроде бы ничего не нарушает, однако эксперт все же может сделать замечание относительно актуальности сборников и справочников.

Каковы основные правила оформления рецензии (экспертного суждения) к отчету?

Рецензия (экспертное суждение) - это документ, составляемый по стандартной форме. Основная часть рецензии открывается кратким описанием обстоятельств дела, где виде таблицы приводится информация об объекте оценки, имущественных правах на него, правообладателе, оценщике, заказчике, датах составления отчета и проведения оценки, итоговой рыночной стоимости и пр. Отметим, что все перечисленные данные должны быть дополнены ссылками на страницы отчета, где эксперт зафиксировал указанную информацию. Что касается осмотра объекта оценки, то он может не проводится в рамках написания рецензии к отчету, если оценка рестроспективная. Скажем. нужно оспорить оценку кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на определенную дату - как правило, на момент определения кадастровой стоимости. Этим обусловлена сложность поиска аналогов-объектов сравнения, актуальных на дату оценки в прошлом. Наибольшую сложность для эксперта представляет поиск данных о состоявшихся в прошлом сделках купли-продажи. Поэтому в рецензиях, как и в отчетах, зачастую используют оферты (цены предложений) из открытых источников.

К каким выводам приходит эксперт при написании рецензии к отчету?

В общем смысле, на основании проведенного исследования эксперт может прийти к выводу, соответствует ли либо не соответствует рассмотренный отчет об оценке требованиям Федерального Закона №135 об оценочной деятельности. Замечания к отчету могут быть как к содержанию, так и к оформлению отчета о рыночной стоимости. Также в рецензии рассматривается вопрос о влиянии выявленных ошибок на расчет итоговой рыночной стоимости объекта (земельного участка). Кроме того, в рецензии дается алгоритм и предлагаются методы расчета рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с представлениями эексперта-рецензента.

Какие типы корректировок применимы к расчету рыночной стоимости земельного участка?

При оценке земельных участков в отличие от объектов жилой недвижимости применяются специфические корректировки - обычно их берут из справочных сборников под редакцией Л.А. Лейфера. Корректировка на местоположение применяется при рассмотрении земельных участков, которые могут использоваться при строительстве объектов придорожного сервиса. Данная корректировка отражает удаленность з/у от автодорог и магистралей общего пользования. Данная корректировка в зависимости от типа ближайшего населенного пункта колеьлется на уровне 30%. Корректировка на наличие коммуникаций показывает, на сколько меняется рыночная стоимость земельного участка при наличие коммуникаций: водоснабжения, электричества, канализации. Помимо этого в отчетах и рецензиях в отношении з/у можно встретить корректировки на рельеф, на тип разрешенного использования, площадь объекта, экологическую обстановку и пр.

Краснодар

Цена разработки отчета от 3,5 т.р.

Стоимость составления отчета об оценке рыночной стоимости квартиры

Краснодар

Стоимость оценки частного дома

Цена за отчет об оцнке дома, дачи, коттеджа в Краснодаре - от 5 т.р.

Краснодар

Оценка квартир в новостройке

Оцениваем также незавешенное строительство при предоставлении документов