Пример рецензии к отчетуоценщика в Краснодаре

Пример составления рецензии на отчет об оценке стоимости земельного участка

Начнем с того, что судебные экспертизы и рецензии к отчетам на земельные участки и прочие объекты недвижимости в Краснодаре выполняются не индивидуальными оценщиками, а специализированными организациями судебных экспертов. Обычно это негосударственные учреждения, оказывающие услуги в области судебной экспертизы. В заглавной части рецензии на отчет об оценке земельного участка размещается предупреждение о даче ложного заключения в соответствии с законодательством РФ. Экспертиза назначается судом соответствующей инстанции, поэтому рецензия является частью процессуальных действий. Назначенный судом специалист пишет свои замечания, оформляя их в отдельный документ, причем, подпись эксперта улостоверяет руководитель судебно-экспертного учреждения. Во вводной части рецензент указывает основные факты: место проведения работы, начало и окончание ее выполнения, сведения о судебно-экспертном учреждении и эксперта (ФИО, образование, повышение квалификации, наличие квалификационных аттестатов, членство в СРО, реквизиты полиса страхования профессиональной деятельности).

Эксперты Краснодара

В чем отличие между обычным отчетом об оценке земельного участка и рецензией в рамках судебной экспертизы? В первую очередь, в том, что рецензирование производится в рамках судебных процедур. В рамках судебных действий проводится экспертиза и назначается ответственный сотрудник, перед которым суд ставит ряд вопросов. Если перед оценщиком в рамках составления отчета обычно ставится один вопрос: "Какова рыночная стоимость объекта оценки?", то рецензия должна ответить, как минимум, на еще один дополнительный вопрос: "Соответствует ли определенная рыночная стоимости объекта недвижимости №NNN требованиям закона №135-ФЗ об оценочной деятельности в РФ?" И если в каких-то пунктах можно считать работу оценщика не соответствующей базовым стандартам, эксперт должен определить, насколько данные нарушения существенны и могли ли они повлиять на определение итоговой стоимости. Отметим, что экспертиза в рамках судебного дела может быть первичная или вторичная, о чем в рецензии делается соответствующая отметка.

На чем основываются выводы, излагаемые в документе-возражении к отчету?

Каковы основные правила оформления экспертного суждения к отчету?

К каким выводам приходит специалист при написании суждения?

Какие типы корректировок применимы к расчету рыночной стоимости земельного участка?

На чем основываются выводы, излагаемые в документе-возражении?

Рецензия почти всегда пишется как возражение к оценочному отчету, в котором по пунктам перечисляются недочеты рассматриваемой работы, делается, так сказать, работа над ошибками. Однако в чем могут заключаться данные ошибки: в подборе аналогов? выборе методов расчета? применяемых корректирующих коэффициентов? Отметим, что именно используемые коэффициенты к аналогам служат довольно часто "мишенью" для хитрых рецензентов. Замечания могут касаться использования устаревших справочников коэффициентов либо их некорректного применения. Скажем, совсем недавно в ходу у оценщиков были справочники Лейфера 2014 и 2016 года выпуска. А теперь в современных замечаниях мы встречаем уже ссылки на справочники 2018-2019 года, например по земельным участкам:

Справочник оценщика недвижимости - 2018 год под редакцией Л.А. Лейфера. Земельные участки. В части 1-й данного сборника приводятся корректирующие коэффициенты на территориальное местоположение, во 2-й - коэффициенты на физические характеристики, передаваемые имущественные права, скидки на торг. Используя коэффициенты 2016 года оценщик вроде бы ничего не нарушает, однако эксперт все же может сделать замечание относительно актуальности сборников и справочников.

Каковы основные правила оформления экспертного суждения?

Экспертное суждение - это документ, составляемый по стандартной форме. Основная часть рецензии открывается кратким описанием обстоятельств дела, где виде таблицы приводится информация об объекте недвижимости, имущественных правах на него, правообладателе, оценщике, заказчике, датах составления и проведения оценки, итоговой рыночной стоимости и пр. Отметим, что все перечисленные данные должны быть дополнены ссылками на страницы, где рецензент зафиксировал указанную информацию. Что касается осмотра объекта оценки, то он может не проводится в рамках написания замечаний, если оценка ретроспективная. Скажем, нужно оспорить оценку кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на определенную дату - как правило, на момент определения кадастровой стоимости. Этим обусловлена сложность поиска аналогов-объектов сравнения, актуальных на дату в прошлом. Наибольшую сложность для специалиста представляет поиск данных о состоявшихся в прошлом сделках купли-продажи. Поэтому в работе зачастую используют данные по офертам (ценам предложений) из открытых источников.

К каким выводам приходит специалист при написании возражений и замечаений?

В общем смысле, на основании проведенного исследования специалист может прийти к выводу, соответствует ли либо не соответствует рассмотренная работа требованиям Федерального Закона №135 об оценочной деятельности. Замечания к отчету о рыночной стоимости могут быть как к содержанию, так и к оформлению. Также должен рассматривается вопрос о влиянии выявленных ошибок на расчет итоговой рыночной стоимости объекта (земельного участка). Кроме того, в рецензии дается алгоритм и предлагаются методы расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с представлениями рецензента.

Какие типы корректировок применимы к расчету рыночной стоимости земельного участка?

При оценке земельных участков в отличие от объектов жилой недвижимости применяются специфические корректировки - обычно их берут из справочных сборников под редакцией Л.А. Лейфера. Корректировка на местоположение применяется при рассмотрении земельных участков, которые могут использоваться при строительстве объектов придорожного сервиса. Данная корректировка отражает удаленность з/у от автодорог и магистралей общего пользования. Данная корректировка в зависимости от типа ближайшего населенного пункта колеблется на уровне 30%. Корректировка на наличие коммуникаций показывает, на сколько меняется рыночная стоимость земельного участка при наличие коммуникаций: водоснабжения, электричества, канализации. Помимо этого в отчетах и рецензиях в отношении з/у можно встретить корректировки на рельеф, на тип разрешенного использования, площадь объекта, экологическую обстановку и пр.