Составлениеотчетов об оценке домовв Краснодаре

Корректировка на торг для жилой недвижимости Краснодара

В данном очерке мы попытаемся не только перечислить основные способы учета корректировки на уторговывание в отчете об оценке недвижимости, но и дать подробные примеры и объяснения расчетов. Информация о поправках на торг была собрана из открытых источников, мы старались максимально подробно дать информацию именно по территории Краснодара и его пригородов. Не льщу себя надеждой, что наши выкладки и расчеты будут полезны для профессиональных оценщиков – уверена, что они давно уже выработали свои уникальные методики. Скорее эта информация может заинтересовать начинающих оценщиков, риелтеров и других специалистов рынка недвижимости Краснодара.

Расчет при ипотеке

Отметим, что информация о корректировках на торг и других поправках поступает в информационную среду оценщиков из различных источников: методических рекомендаций и справочников различных аналитических изданий, публикаций в тематических отраслевых журналах. Ежемесячно выходят новые работы научных сотрудников и практикующих оценщиков, простые специалисты часто не следят за тенденциями и перспективами оценочной отрасли. Тем более, что многие справочники стоят недешево, далеко не все специалисты могут себе позволить их регулярно обновлять. Отчеты об оценке с устаревшими данными сегодня встречаются достаточно часто. Мы постарались обобщить имеющиеся сегодня сведения о корректировках (скидках на торг) по недвижимому имуществу нашего региона, в т.ч. Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, периодического издания Маклер, Совета экспертов недвижимости. Из-за некоторой субъективности, присущей оценочной деятельности в целом, получается ситуация, когда в профессиональном сообществе одновременно используются несколько подходов к расчету поправки на уторговывание. Возникает резонный вопрос: если процентные корректировки имеют различные значения, какое из них брать в отчет? Многовариантность в отношении расчетных показателей объединяет оценочную деятельность со сметным ценообразованием в строительстве, где также параллельно действуют разные индексы перевода в текущие цены. Логике не очень-то поддается ситуация, когда при перемножении на разные индексы получается разная итоговая стоимость. Нечто похожее происходит у оценщиков: не секрет, что они могут регулировать итоговую стоимость отчета подбором разных корректировок. Наиболее уважаемыми справочниками считаются издания Л.А. Лейфера, которые используются оценщиками и экспертами рынка недвижимости для составления отчетов и выполнения стоимостной экспертизы. Применение поправочных коэффициентов из этих справочников позволяет уйти от присущей оценочной деятельности субъективности. Согласитесь, что слова «по мнению эксперта», «согласно нашим умозаключениям», «по произведенным оценщиком расчетам» и им подобные выражения могут не вызвать у проверяющих доверия и энтузиазма. В то время как справочники Лейфера, издающиеся тысячами экземпляров, невольно вызывают почтение, поскольку это, так называемое коллективное мнение экспертов, а не одного оценщика. По заявлениям разработчиков сборники 2018 года выпущены на основании огромной проведенной аналитической работы с рыночными данными на основании статистических методов и моделей. Если говорить о скидках на торг, то предположительно группой аналитиков были обработаны данные о сделках купли-продажи и рыночные цены предложений на квартиры и другие типы недвижимости. К сожалению, при подборе аналогов в сравнительном подходе невозможно отыскать в Интернете точную копию объекта оценки. Скажем, при подборе аналогов-квартир чаще всего различается этаж, наличие (отсутствие) застекленного балкона, количество комнат, уровень отделки и другие факторы. Кроме того, в объявлениях о продаже недвижимости, размещаемых на Авито, Циане, Домофонде и других бесплатных досках объявлений, обычно указываются цены предложений, учитывающие возможность уторговывания, когда продавец делает покупателю скидку при заключении сделки. В некоторых объявлениях прямо пишут, что торг возможен, в других – эта фраза отсутствует, однако на момент заключения сделки покупателю, как правило, удается выторговать себе 1-10%-ую скидку, таковы негласные «обычаи» нашего Краснодарского рынка недвижимости. Оценщик, просматривая множество объявлений, в поисках объектов-аналогов и так слишком занят сравнением ценообразующих факторов квартир, чтобы надолго останавливаться на расчете скидки на торг. Удобно, когда этот параметр уже рассчитан и находится «под рукой» без необходимости его постоянного подтверждения аналитическими данными. Обеспечивая оценщика готовой информацией по корректировкам на торг, справочники дают возможность ему сосредоточиться на более важных вопросах: подборе наиболее корректных аналогов (без значительных отклонений и выбросов показателей цены за квадратный метр недвижимости), расчетной части отчета, обосновании выводов и умозаключений. Отметим недостаток аналитических и рыночных данных в части объектов недвижимости; в условиях дефицита информации оценщику очень большим подспорьем служат именно эти аналитические справочники, содержащие поправочные коэффициенты ко всем ценообразующим факторам. Разработчики, понимая всю относительность своих выводов, часто основанных на противоречивой разнородной информации, не ставят определенных значений корректировок, а дают диапазон значений, например 3-5%. Это позволяет оценщику, ориентирующемуся на конкретную ситуацию, выбрать наиболее подходящее значения из доверительного диапазона, скажем 3,45%, не загоняя его в жесткие рамки.

Расчет при ипотеке

Что касается поправки на торг, то согласно справочнику Лейфера она имеет среднее значение 5,7% при активном рынке без конкретизации на город. Целью нашего эссе является сравнение значений скидок на торг, взятых из различных источников. Поэтому мы не будем приводить все данные относительно поправок на торг. Отметим только, что Лейфер различает понятие активного и неактивного рынка, у которых скидки на недвижимость будут различаться. Кроме того, по данному справочнику имеет градация по типам недвижимости, точнее по году постройки и степени комфортности: от самого старого жилья до современного. Наше значение мы взяли из группы: жилье современной комфортной постройки, поскольку именно такие квартиры сейчас в основном оцениваются на рынке. Интересно, что, по мнению сотрудников банков, также отраженном в данном справочнике, аналогичный показатель составляет уже 6,4%, что на 0,7% выше, чем у оценщиков. Кстати, понятие активного рынка Лейфер напрямую связывает с ликвидностью: то есть чем быстрее квартира может быть реализована, тем активнее рынок, и наоборот. Рынок можно назвать пассивным, когда на нем отсутствует в достаточном количестве спрос, и преобладает предложение. На рынке продавца, где спрос преобладает над предложением, уровень скидок ниже, чем на рынке покупателя. В связи с насыщенностью и высокой конкурентностью мы можем сказать о Краснодарском рынке недвижимости, как о «территории покупателя». Соответственно, многие собственники готовы идти на уступки, чтобы побыстрее реализовать свои активы. Итак, чтобы рассчитать поправку на торг по Лейферу согласно данных экспертов-оценщиков сделаем следующее: (100%-5,7%) / 100 = 0,943

В некоторых отчетах об оценке можно встретить следующее обоснование значения скидки на торг. Это выглядит как опрос экспертов, но не двух сотен как у Лейфера, а трех человек. На основании полученных от них сведений, размер скидки к цене предложения квартир определяется по итогам наблюдений за рынком недвижимости его представителей: оценщиков и риелторов.

Пример оформления расчета обоснования скидок к цене недвижимости представлен в таблице.

Отметим, что скидки на торг тем больше, чем более неопределенные условия при продаже квартиры и дома, чем менее развит рынок. Учитывая текущую волатильность и динамику рынка, можно принять скидку на торг в размере -5%, как наиболее вероятное, указанное участниками рынка недвижимости с учетом соотношения спроса и предложения на недвижимость в конкретном районе Краснодара.

В рамках анализа этого вопроса нами был рассмотрен сборник оценочных корректировок по жилой недвижимости, выпущенный в 2017 году компанией Arеall при поддержке РОО Экспертный Совет, Российского Общества Оценщиков, Евразийского Союза Экспертов и целого ряда других учебных и институциональных учреждений Омской области. Согласно данному исследованию имеется прямая связь между скидкой на торг и суммой сделки, которая в свою очередь определяется площадью и комфортабельностью объекта недвижимости. Таким образом, по мнению экспертов, усредненное значение поправки на уторговывание находится в корреляционной зависимости с количеством комнат. Для однокомнатных квартир величина корректировки составляет 2,8%, для двух комнатной – 3,2%, четырехкомнатной – 3,9%. Элитное жилье обычно продается с наибольшими скидками, поэтому ему присвоено значение 6,1%.

Рассмотрев несколько подходов, можем резюмировать, что значения полученных в ходе исследований показателей, различаются незначительно. Принятие решения о выборе того или иного значения из доверительного интервала, равно как и выбор справочника, ложится на плечи самого оценщика. Он должен учесть особенности конкретного сегмента рынка и непосредственно объекта оценки и устанавливать значение во многом по своему усмотрению.

Корректировка на торг для оборудования и автотранспортных средств

Сложно сейчас найти отчет об оценке, в котором не делается скидка на торг, учитывающая условия продажи. Это объясняется тем, что оценщики в своей деятельности в основном используют данные из сети Интернет с ценами предложений на объекты-аналоги. Ведь зачастую цены сделок на те или иные виды имущества недоступны в открытых источниках информации. Участники рынка размещают информацию о ценах на объекты в своих интересах, поскольку имеют намерение их продать. Благодаря Интернету продавцы имеют бесплатную возможность реализовать свое имущество по заявленной цене. До эры Интернета нишу информационных источников занимали газеты, где размещались объявления о купле-продаже.

Возвращаясь к скидке на торг, разберемся: чем вызвана необходимость ее применения. Оценщики в своих отчетах рассчитывают рыночную стоимость объекта, другими словами, фактическую окончательную цену, которую покупатель оплачивает продавцу. Цены из Интернета редко являются окончательными – это скорее оферты, где объявляется начальная цена. Покупатель часто может получить скидку от начальной цены в зависимости от сложившейся конъюнктуры рынка. Значит, при использовании цен предложений мы должны также сделать скидку предполагаемому покупателю в размере, который можно взять из справочников и методических руководств по оценке. Наиболее актуальными и авторитетными на сегодняшний день в этом вопросе являются издания под редакцией Л.А.Лейфера. Для оценки движимого имущества в 2019 году был специально выпущен справочник оценщика машин и оборудования с корректирующими коэффициентами.

Табл. – Средние значения и интервалы для скидки на торг по результатам опроса экспертного опроса оценщиков, %

Скажем, для оценки техники узкого применения будет уместно применение к объектам-аналогам коэффициента 0,88 за вычетом скидки на торг 12%.

По данным справочника оценщика машин и оборудования, выпущенного под редакцией Лейфера Л.А. в 2019 года значение средних значений и доверительных интервалов для скидки продавца оборудования покупателю составляет следующие значения:

Таблица техника

Величину скидку на торг для автотранспортных средств также можно определить на основании Методического руководства для судебных экспертов, выпущенного Министерством Юстиции РФ в 2007 году. В данном издании описан алгоритм исследования автотранспортных средств для определения его стоимости и цены восстановительного ремонта. Так вот согласно данному справочнику величина корректировки, учитывающей скидку на торг, составляет диапазон 0,9-0,95 от средней цены предложения. Рассмотрим, какие дополнительные скидки от цены предложения оценщик может применить согласно данному источнику:

1) Дополнительные 10% могут сниматься с базовой цены в случае, когда нет возможности провести предпродажную подготовку. Эти проценты должны компенсировать данные затраты.

2) Если оцениваемое имущество длительное время хранилось в ненадлежащих условиях, эксперт может снизиться еще на 5% за каждый год хранения.

3) Продажа АМТС с измененными маркировочными знаками и при наличии фактора срочности также является основанием для внесения дополнительных понижающих корректировок в размере 10% и 15% соответственно. Когда эти поправки по мнению специалиста не являются ценообразующими, их можно не проводить.

Таким образом, если объекты-аналоги исходя из имеющейся в объявлении информации подготовлены к продаже, а по объекту оценки предпродажная подготовка не проводится, и он реализуется в состоянии "как есть", то рекомендуется применять понижающую корректировку 10% на рыночные условия.