Оценщик в Краснодаресоставлении отчетов об оценке квартир, домов и другой недвижимости

Оценщик в Краснодаре – услуги по составлению отчетов о стоимости недвижимости

• В Краснодаре работают сотни оценочных фирм и организаций. Есть оценщики-одиночки, которые ведут свою деятельность самостоятельно, есть и крупные фирмы, в штате которых работают десятки специалистов. Считается, что чем выше у компании стаж деятельности, чем шире штат и чем больше перечень оказываемых услуг – тем более авторитетное положение она занимает на рынке города. Именно в такие фирмы обращаются солидные банковские структуры, предприятия и холдинги, когда им требуются отчеты о независимой оценке их бизнеса. У экспертов, работающих с населением Краснодара, деятельность обычно ведется в более скромных масштабах. Когда требуется специалист для составления отчета для ипотеки квартиры, оценки ущерба от автомобильной аварии или залива квартиры, не всегда нужны услуги крупной фирмы. С таким небольшим заданием может справиться и оценщик-ИП, который за небольшие деньги выполнит и выезд на объект, и составление, и распечатку отчета. Многие знают, что сотрудничать с небольшими фирмами по оценке квартир даже выгоднее: не придется ждать очередь, как в большой организации, где нередко случаются авралы. Кроме того, маленькая фирма обычно сильнее нуждается в заказах и снижает цены на отчеты для своих клиентов до минимального уровня. Когда требуется оценщик для составления какого-нибудь типового отчета, найти его, чаще всего, не составляет никакого труда. Оценщиков в Краснодаре очень много, даже несмотря на ужесточившиеся в последние годы правила входа на рынок оценки. Ни квалификационные экзамены, ни вступление в СРО не могут остановить желающих делать отчеты об оценке. Сильная конкуренция приводит к сильнейшему ценовому демпингу. Цена составления отчета об оценке квартиры доходит у некоторых краснодарских фирм до 3 тыс. рублей, что для документа на 50-70 страницах, заверенного печатями и удостоверенного выездами на объект оценки, на наш взгляд, очень мало. Далее мы рассмотрим типовой отчет об оценке, опишем его разделы и покажем фотографические материалы. Посмотрите любой отчет об оценки квартиры, примеры которых в достаточном количестве выложены в сети. Каждый отчет открывается обложкой, на которой размещено фото оцениваемого объекта, написан его адрес, площадь, дата составления и ФИО Заказчика. Следующая страница – содержание, в котором в постраничном порядке приводится перечень глав и параграфов оценочного отчета.

  Оформление отчета об оценке в Краснодаре

  Первой и наиболее информативной страницей отчета можно считать главу «Основные факты и выводы», ведь в ней отражаются все основные параметры рассматриваемого объекта: месторасположение, площадь, этажность, имущественные права, результаты промежуточных расчетов по затратному, сравнительному и доходному методам, итоговая величина рыночной и ликвидационной стоимостей. Именно эта страница заверяется печатью и подписью оценщика, составившего отчет, так как там сводятся основные выводы произведенных размышлений и расчетов. Важно, чтобы в описании объекта оценки указывался адрес в точном соответствии с выпиской из ЕГРН, предоставляемой клиентом. Имущественные права на объект оценки также должны быть конкретизированы. Право собственности может подтверждаться выпиской из единого госреестра прав на недвижимое имущество, договором купли-продажи с актом приема-передачи (для квартир), договорами со снабжающими организациями (для подтверждения наличия центральных коммуникаций в частном доме). Наличие и отсутствие обременений также прописывается в выписке из ЕГРН.


Первые Главы отчета

• В отчете об оценке недвижимости эксперт обязательно должен принимать в расчет три даты: оценки, составления отчета и осмотра. Оценщик обязан выехать на осмотр объекта оценки, в каком бы отдаленном районе Краснодара он не находился. Время и число, когда сотрудник производит осмотр, называется датой осмотра. Датой составления отчета принято считать то число, по состоянию на которое работа была выполнена и (возможно) сдана заказчику. Дата оценки может совпадать с другими датами либо от нее отличаться. Дата оценки – это число, по состоянию на которое были произведены расчеты рыночной (и ликвидационной) стоимости оцениваемого объекта недвижимости (квартиры, дома, офиса). Оценщик в своем отчете должен четко прописать основные параметры и свойства объекта недвижимости. Наш специалист составил таблицу с основными параметрами и документами, из которых эти данные могут быть получены.

№	Параметр	Документ-источник	Документ-источник
1	Тип недвижимости	Свидетельство о праве собственности	Выписка ЕГРН
2	Выписка ЕГРН	Свидетельство о праве собственности	Выписка ЕГРН
3	Адрес квартиры (дома)	Свидетельство о праве собственности	Выписка ЕГРН
4	Этаж квартиры, этажность дома	Технический паспорт	Технический план дома
5	Класс (группа) жилья	Классификация жилой недвижимости	Маркетинговые исследования
6	Предполагаемое и текущее использование	Осмотр оценщика	Договор купли-продажи
7	Инженерные коммуникации	Договора со снабжающими организациями	Технический паспорт
8	Кадастровый (или условный) номер и кадастровая стоимость	Свидетельство о праве собственности	Выписка ЕГРН
9	Высота потолков и площадь комнат	Технический паспорт	Технический план
10	Остекление лоджий и балконов	Осмотр оценщика	Договор купли-продажи
11	Тип и состояние отделки помещений	Осмотр оценщика	Фотоматериалы



• В отчетах оценки недвижимости значительную часть занимает рассмотрение общеэкономических факторов страны, региона, конкретного города. Маркетинговый анализ может занимать от 5-ти до 30-ти страниц, и обусловлено это не чьей-то прихотью, а требованиями, прописанными в ФЗ-135 об оценочной деятельности. Действительно, в рамках своего исследования оценщик должен не только привести формальные статистические данные по Краснодару, но и дать классификацию рынка недвижимости, отнести рассматриваемый объект к одному из сегментов, проследить динамику и перспективы развития, основные тенденции. Отметим, что маркетинговый анализ, невзирая на объемность и подробность описания в целом редко оказывает существенное влияние на расчет рыночной стоимости. В данном разделе скорее производится констатация фактов и явлений, выводы делаются весьма общего характера. Кроме того, в этом разделе отчета анализируются риски и опасности, учет которых может быть производится при расчете ликвидационной стоимости.
• Классификация города Краснодара по районам с их кратким описанием обычно также включается в отчет. В дальнейшем четкое определение района необходимо для корректного подбора аналогов. Часто подбор аналогов осуществляется по названию улицы, и этот принцип прекрасно работает, если брать в расчет ближайшие дома. Но в ошибках начинающих оценщиков Краснодара можно встретить некорректный подбор аналогов, когда берутся объекты, расположенные в разных районах на одной и той же улице. В Краснодаре немало длинных улиц, и часто начало и конец одной улицы относятся к разным районам города. Так в отчете об оценке выглядит таблица предложений-аналогов, расположенных в одном районе и используемых для расчета стоимости объекта оценки.


Таблица с аналогами при оценке недвижимости (квартиры)

• После подбора аналогов и расчета удельной стоимости недвижимости оценщик при необходимости применяет корректировки, нивелирующие различия между объектом оценки и аналогами. Как правило, для подбора корректировок специалисты пользуются официальными источниками статистической информации, например, справочниками под редакцией Лейфера. Данные справочники выпускаются ежегодного и содержат информацию в разрезе различных сегментов рынка недвижимости различных городов России: жилая, коммерческая, производственная административная недвижимость, земельные участки, частные дома и пр.
• Важным аспектом оценочного отчета является рассмотрение вопросов наиболее эффективного использования объекта оценки и подбора наиболее подходящего метода расчета рыночной стоимости квартиры или частного дома В практике оценщиков Краснодар применяются три основных метода определения итоговой цены: затратный, доходный и сравнительный. Не станем углубляться в описание каждого из подходов – подобной информации в Интернете предостаточно. Достаточно знать, что для расчетов по земельным участкам сельскохозяйственного назначения и ИЖС, домовладениям и квартирам обычно применяется сравнительный метод. Для объектов недвижимости, способных приносить регулярный доход, таких как офисные и коммерческие помещения, бизнес-единицы и фирмы – наряду со сравнительным методом активно используется доходный. В каких же случаях оценщики Краснодара пользуются затратным методам? Обычно «ЗАТРАТНИК» идет в работу, когда требуется посчитать затраты на воспроизводство или замещения производственного объекта, инженерных коммуникаций и других уникальных инфраструктурных сооружений, аналогов под которые практически невозможно подобрать. В затратном методе используют справочники КО-ИНВЕСТ, в которых публикуются затраты на возвещение жилых и административных строений. Особенностью данных справочников является то, что стоимость в них указанная, является не текущей, а базисной, то есть актуальной по состоянию на какую-то дату в прошлом. Чтобы актуализировать эти «старые» цены используют специальные индексы. После вычислений по справочникам КО-ИНВЕСТ оценщик переходит к расчету износа и устареваний, учитывающих время воздействия негативных последствий временного и антропогенного характера.


Согласие на обработку персональных данных в оценочном договоре

• Если в отчете был использован только один метод расчета, тогда оценщику требуется привести аргументы, согласно которых другие методы не применяли. Когда в оценочном отчете используются два и более методы, нужно провести согласование указанных подходов, определить и обосновать весовые коэффициенты. Например, можно написать в отчете, что весовой коэффициент, присвоенный затратному методу, составляет 70%, а сравнительному – 30%. Присвоение весовых коэффициентов может вызвать замечания экспертизы, так как четкие диапазоны значений данных параметров нигде не прописаны и назначаются оценщиком исходя из собственных убеждений.
• Во многих случаях в отчете требуется определить не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Это нужно, например, при оценке квартиры для ипотеки, ведь банк должен знать, по какой стоимости закладываемая квартира может быть реализована в краткие сроки. Для расчета ликвидационной стоимости берутся разные рыночные индикаторы, риски и показатели доходности. Ликвидационная стоимость обычно на 20-30% ниже рыночной.


Согласие на обработку персональных данных в оценочном договоре

• Отчет завершается фотоматериалами с осмотра объекта оценки и копиями документов, подтверждающими полномочия оценщика: выпиской из саморегулируемой организации, действующим полисом страхования ответственности, квалификационным аттестатом и дипломом о высшем профильном образовании. Если хотя бы один из перечисленных документов у специалиста отсутствует, то считается, что он не может вести частную практику в данной области.