Составлениеотчетов об оценкев Краснодаре

Корректировка на площади квартиры и площадь кухни

Поговорим о корректировке на общую площадь квартиры, которая используется практически в каждом отчете об оценке недвижимости в Краснодаре. При оценке рыночной стоимости квартиры специалистом учитывается тот факт, что чем большую площадь имеет объект оценки, тем меньше окажется итоговая стоимость квадратного метра. Эта закономерность работает как в отношении общей, так и для жилой площади. Более того, многими банками, принимающими отчеты об оценке квартир при ипотеке, в качестве отдельного параметра сравнения выделяется и площадь кухни, корректировка к которой может также оказывать влияние на итоговую стоимость объекта недвижимости (см. особенности работы с Альфа-Банком). Правда, в отношении площади кухни действует обратная зависимость: принято считать, что большая площадь кухни – это повышающий стоимость фактор. Говоря об итоговой стоимости объектов рынка недвижимости в части отдельных сегментов, например, однокомнатных квартир, расположенных в определенном районе, отмечается прямая зависимость между жилой площадью и итоговой стоимостью объекта недвижимости. Это подтверждается сборником корректировок Лейфера.

Другое дело, что в отчетах об оценке единицей измерения, с которым производятся расчеты и корректировки, служит квадратный метр. И стоимость этого метра будет поступательно уменьшаться с увеличением общей (жилой) площади квартиры. Важно определиться и обосновать формулу, по которой будет производиться расчет этой уменьшающей корректировки. Рассмотрим один из подходов, который предлагает при оценке квартиры на каждые дополнительные 5 кв.м. у объектов-аналогов уменьшать стоимость одного квадратного метра на 1%. Часто вносимой поправкой по площади кухни на рынке жилья является корректировка на 0,5 % к стоимости объекта-аналога на каждый 1 кв.м. кухни.

Исходя из очень правдоподобного предположения, что имеющий меньшую площадь объект оценки более ликвиден, чем объект с большей площадью (так как первый объект в состоянии приобрести большее количество покупателей), логически приходим к формуле:

К = (ПлОО / ПлАн) ^ Кт, где

К – корректировка, применяемая к аналогу объекта оценки;

ПлОО – площадь оцениваемого объекта, кв.м.;

ПлАн – площадь аналога объекта оценки, кв.м.;

Кт – коэффициент торможения, взятый из справочной информации по жилым объектам – 0,187.

В таблице наглядно продемонстрирован алгоритм расчета коэффициентной корректировки на общую площадь квартиры. Так, к аналогам №3 и №4, имеющим меньшую, чем у объекта оценки общую площадь, применяется понижающая корректировка 0,99. Стоимость квадратного метра аналогов №1 и №2, напротив, повышается на процент, так как их общая стоимость превышает оцениваемую на несколько метров.

Есть и другой способ расчета коэффициентных поправок к площади, квартир, получивший широкое распространение в отчетах об оценке. Я говорю о расчете поправки на основе выборки с ценами из 100 квартир различных площадей из Интернета. Все участвующие в выборке квартиры Краснодара были разделены на 10 категорий по общей площади: 1 категория – площадь до 20 м2, 2 категория – площадь до 25 м2 и т.д. По каждой категории экспертом было определено среднеарифметическое значение. Также в офисном пакете Excel определена зависимость между стоимостью 1 кв.м. недвижимости и его общей площадью, на основании чего выведено уравнение типа:

Стоимость 1 кв.м. = Х * Общая стоимость, кв.м. +У (параметры Х и У рассчитаны автоматизированным способом).

Уравнение и график демонстрируют отрицательную зависимость между стоимостью м2 и общей площадью объекта оценки. Рассмотрите график зависимости по Краснодарским квартирам, построенный на базе аналитических данных.

Способ расчетов корректировки на площадь с графиком и уравнением достаточно трудоемкий, зато он позволяет не пользоваться достаточно спорными обоснованиями коэффициентных поправок с использованием коэффициентов торможения из справочной литературы. Имея актуальную базу из сотни объектов различной площади в Краснодаре и умея производить данные расчеты, оценщик всегда обоснует корректировку на площадь, которая будет адекватной существующей рыночной конъюнктуре Краснодара. Хотя, конечно, проще воспользоваться справочником корректировок под редакцией Лейфера.

А теперь заглянем в справочник оценщика недвижимости по редакцией Л.А. Лейфера, выпущенный в 2018 году. В этом сборнике собрано множество коэффициентных корректировок, касающихся различных сегментов рынка недвижимости. Приведенные в сборнике коэффициенты сформированы не только на основании статистических выборок, но, в основном, основываясь на мнениях экспертов. В справочнике Лейфера можно найти таблицы, сопоставляющие площади объекта и аналога. Структура таблиц выглядит они следующим образом:

Также в справочнике есть таблица со значениями корректирующих коэффициентов и границ интервала в отдельных городах, среди которых есть и Краснодар. В них сравниваются квартиры площадью 30 кв.м. и 60 кв.м., а также 95 кв.м. и 60 кв.м.

Резюмируя сказанное, отметим, что корректировка на площадь всех помещений и кухни в частности активно применяется и в отчетах об оценке для нотариуса в Краснодаре, и в рецензиях и других формах оценочной документации. В общем, корректировка на площадь аналогов оценки совершенно необходима в случаях различия пространственных параметров квартир, домов, других видов недвижимости.

Поговорим еще об одном нюансе отражения площади квартиры в отчете об оценке, о возможном несовпадении количества квадратных метров в зависимости от метода подсчета. До 2017 года площадь квартиры, указываемая в ЕГРН подсчитывалась путем суммирования метража всех помещений. Теперь по новым правилам площадь считается по границам квартиры путем умножения длины на ширину. Таким образом, площадь перегородок также включаются в расчет, тем самым увеличивая итоговую сумму метров.

Если здание построено до 2017 года, то при определении рыночной стоимости оценщик использует данные выписки ЕГРН, и если они не совпадают, принимает расчету площадь квартиры или дома по выписке.

После 2017 года расчет площади квартиры стал унифицированным, и расхождений между документами: техпланом и выпиской ЕГРН - быть не должно.