Коэффициентные корректировки на площадь квартиры и кухни часто используются в отчетах об оценке квартир в Краснодаре, пригородах Краснодара.

Составление отчетов на:

  • квартиры
  • частные дома
  • склады
  • ангары
  • коттеджи
  • дачи
  • офисы
  • магазины
  • гаражи
  • комнаты
  • доли
  • земельные участки
  • усадьбы
  • незавершенное строительство

Оценочные услуги:

Корректировка на площади квартиры и площадь кухни

Поговорим о корректировке на общую площадь квартиры, которая используется практически в каждом отчете об оценке недвижимости в Краснодаре. При оценке рыночной стоимости квартиры специалистом учитывается тот факт, что чем большую площадь имеет объект оценки, тем меньше окажется итоговая стоимость квадратного метра. Эта закономерность работает как в отношении общей, так и для жилой площади. Более того, многими банками, принимающими отчеты об оценке квартир при ипотеке, в качестве отдельного параметра сравнения выделяется и площадь кухни, корректировка к которой может также оказывать влияние на итоговую стоимость объекта недвижимости (см. особенности работы с Альфа-Банком). Правда, в отношении площади кухни действует обратная зависимость: принято считать, что большая площадь кухни – это повышающий стоимость фактор. Говоря об итоговой стоимости объектов рынка недвижимости в части отдельных сегментов, например, однокомнатных квартир, расположенных в определенном районе, отмечается прямая зависимость между жилой площадью и итоговой стоимостью объекта недвижимости.

Другое дело, что в отчетах об оценке единицей измерения, с которым производятся расчеты и корректировки, служит квадратный метр. И стоимость этого метра будет поступательно уменьшаться с увеличением общей (жилой) площади квартиры. Важно определиться и обосновать формулу, по которой будет производиться расчет этой уменьшающей корректировки. Рассмотрим один из подходов, который предлагает при оценке квартиры на каждые дополнительные 5 кв.м. у объектов-аналогов уменьшать стоимость одного квадратного метра на 1%. Часто вносимой поправкой по площади кухни на рынке жилья является корректировка на 0,5 % к стоимости объекта-аналога на каждый 1 кв.м. кухни.

Исходя из очень правдоподобного предположения, что имеющий меньшую площадь объект оценки более ликвиден, чем объект с большей площадью (так как первый объект в состоянии приобрести большее количество покупателей), логически приходим к формуле:

К = (ПлОО / ПлАн) ^ Кт, где

К – корректировка, применяемая к аналогу объекта оценки;

ПлОО – площадь оцениваемого объекта, кв.м.;

ПлАн – площадь аналога объекта оценки, кв.м.;

Кт – коэффициент торможения, взятый из справочной информации по жилым объектам – 0,187.

Параметр Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Скорректированная стоимость в расчете на единицу общей площади квартиры, руб./кв.м. определяется 59 460 61 727 74 298
Общая площадь квартиры, кв.м 51,80 53,80 55,00 50,00
Корректировка на общую площадь квартиры, коэффициентная - 1,01 1,01 0,99
Скорректированная стоимость в расчете на единицу общей площади квартиры, руб./кв.м определяется 60 055 62 344 73 555

В таблице наглядно продемонстрирован алгоритм расчета коэффициентной корректировки на общую площадь. Так, к аналогам №3 и №4, имеющим меньшую, чем у объекта оценки общую площадь, применяется понижающая корректировка 0,99. Стоимость квадратного метра аналогов №1 и №2, напротив, повышается на процент, так как их общая стоимость превышает оцениваемую на несколько метров.

Есть и другой способ расчета коэффициентных поправок к площади, квартир, получивший широкое распространение в Краснодаре. Я говорю о расчете поправки на основе выборки с ценами из 100 квартир различных площадей из Интернета. Все участвующие в выборке квартиры Краснодара были разделены на 10 категорий по общей площади: 1 категория – площадь до 20 м2, 2 категория – площадь до 25 м2 и т.д. По каждой категории экспертом было определено среднеарифметическое значение. Также в офисном пакете Excel определена зависимость между стоимостью 1 кв.м. недвижимости и его общей площадью, на основании чего выведено уравнение типа:

Стоимость 1 кв.м. = Х * Общая стоимость, кв.м. +У (параметры Х и У рассчитаны автоматизированным способом).

Уравнение и график демонстрируют отрицательную зависимость между стоимостью м2 и общей площадью объекта оценки. Рассмотрите график зависимости по Краснодарским квартирам, построенный на базе аналитических данных.

Краснодар

Способ расчетов корректировки на площадь с графиком и уравнением достаточно трудоемкий, зато он позволяет не пользоваться достаточно спорными обоснованиями коэффициентных поправок с использованием коэффициентов торможения из справочной литературы. Имея актуальную базу из сотни объектов различной площади в Краснодаре и умея производить данные расчеты, оценщик всегда обоснует корректировку на площадь, которая будет адекватной существующей рыночной конъюнктуре Краснодара.


Краснодар

А теперь заглянем в справочник оценщика недвижимости по редакцией Л.А. Лейфера, выпущенный в 2018 году. В этом сборнике собрано множество коэффициентных корректировок, касающихся различных сегментов рынка недвижимости. Приведенные в сборнике коэффициенты сформированы не только на основании статистических выборок, но, в основном, основываясь на мнениях экспертов. В справочнике Лейфера можно найти таблицы, сопоставляющие площади объекта и аналога. Структура таблиц выглядит они следующим образом:


Краснодар

Также в справочнике есть таблица со значениями корректирующих коэффициентов и границ интервала в отдельных городах, среди которых есть и Краснодар. В них сравниваются квартиры площадью 30 кв.м. и 60 кв.м., а также 95 кв.м. и 60 кв.м.

Резюмируя сказанное, отметим, что кооректировка на площадь всех помещений и кухни в частности активно применяется и в отчетах об оценке для нотариуса в Краснодаре, и в рецензиях и других формах оценочной документации. Вообщем, Корректировка на площадь аналогов оценки совершенно необходима в случаях различия пространственных параметров квартир, домов, других видов недвижимости.