Оценка недвижимостив Краснодаре

Какие методы используют эксперты, оценивая стоимость недвижимости,когда на рынке недостаточно аналогов с ценами-предложениями?

Итак, пользуясь сравнительным методом при оценке рыночной стоимости квартир и других типов недвижимости в Краснодаре, специалисты поступают грамотно. Действительно, Интернет полон предложениями о продаже квартир и домов, в Краснодарском крае продаются сотни тысяч домов, квартир и земельных участков на любой вкус и кошелек. Оценщику остается только подобрать несколько подходящих по техническим характеристикам объектов-аналогов, сделать пару арифметических корректировок, и расчетная часть отчета готова. С жилой недвижимостью обычно дело обстоит именно так: в многоэтажном доме может продаваться 5-10 квартир с похожей конфигурацией, никаких проблем с аналогами не возникает. С домовладениями, особенно расположенными не в таких крупных населенных пунктах как Краснодар, оценщику придется повозиться. Скажем, в поселке Яблоновском, рынок жилья значительно уже, и найти дом и земельный участок с аналогичными характеристиками в том же районе часто проблематично. Эта закономерность на профессиональном языке называется развитостью рынка. Чем рынок недвижимости развитее, тем проще применять в оценке сравнительный подход. Прямым аналогом может считаться только такой вариант, у которого с оцениваемым объектом совпадает местонахождение, физические и технические параметры, назначение. На практике два идентичных объекта недвижимости на рынке найти сложно, поэтому допускается применение корректировок - стоимостных поправок, учитывающих разницу между рассматриваемыми вариантами. Перечислим основные типы корректировок для квартир: месторасположение, этажность, права собственности, материал стен, условия финансирования, количество комнат, условия заключения сделки, уровень отделки, наличие балкона и пр.

Более сложным случаем оценки рыночной стоимости объекта недвижимости является необходимость определения цены земельного участка, на котором располагается какое-либо капитальное строение, проложенные инженерные коммуникации или еще какие-либо улучшения. Для оценивания земельного участка как части ЕОН (единого объекта недвижимости) используют метод выделения. Общий смысл метода заключается в том, что эксперт сначала на основании сравнения предложений аналогов рассчитывает стоимость ЕОН, а затем отниает от нее цену возведения улучшений. Если объект капитального строительства закончен недавно, и по нему имеется комплект сметной документации, то произвести расчет цены земельного участка методом выделения не составит большого труда. Рассмотрим пример применения метода выделения при расчете рыночной стоимости жилья в Краснодаре. Рассмотрим оценку земельного участка площадью 14 соток по состоянию на 01.01.2020 г.

Расчет стоимости земельного участка методом выделенного остатка

Ход решения: 1) Находим рыночную стоимость земельного участка с расположенным на нем домом. Для этого подбираем 3-4 аналога объектов недвижимости с похожими характеристиками: площадью дома в пределах 80-120 кв.м., площадью участка 10-20 соток и близким расположением. После внесения необходимых поправок приходим к стоимости 35 тыс. руб. за квадратный метр ЕОН. 35000 х 100 = 3500000 руб.

Следующим действием оценщику нужно определить цену строительства, возведения улучшений на земельном участке. Ее можно найти различными способами: взять за основу смету расходов или рассчитать по сборникам КО-ИНВЕСТ на основе затратного подхода. Составление сметного расчета - наиболее точный, но трудозатратный способ оценки улучшений: зданий, коммуникаций, построек, ограждений, ландшафтных объектов. Итак, мы рассчитали смету на строительство дома на основании ведомости работ или проекта и пришли к выводу, что стоимость 1 кв.м. составляет 20000 руб. Путем несложных вычислений находим итоговую цену улучшений: 20000 руб. х 100 кв.м. = 2000000 руб.

Отметим, что найденная нами величина отражает цену здания как нового, а ведь с даты его строительства прошло уже десять лет. Так как нам требуется определить стоимость земельного участка по состоянию на условно текущую дату 01.01.2020 г., откорректируем найденную величину на уровень накопленного за 10 лет износа. Определим износ как отношение эффективного возраста здания (10 лет) к типичному сроку экономической жизни для аналогичных построек (80 лет): 10 / 80 = 12,5%. Итог по зданию с учетом износа рассчитывается следующим образом: 2000000 руб. х (1-12,5%) = 1750000 руб.

Последним действием производится оценка земельного участка путем вычитания стоимости дома из цены целого объекта недвижимости (ЕОН): 3500000 - 1750000 = 1750000 руб. Таким образом, мы видим, что земельный участок и домовладение стоят одинаково, в сумме формируя единый объект недвижимости.

Для чего производится оценка недвижимости в Краснодаре? Какие задачи решаются с помощью этой процедуры, в каких сферах используются результаты оценочной деятельности: отчеты и экспертные заключения об определении рыночной цены недвижимости? Необходимость проведения оценки чаще всего обусловлена необходимостью проведения каких-либо процедур с имуществом: сделки купли-продажи, страхование, передача в залог, вступление в наследство - вот неполный перечень ситуаций, в которых требуется грамотный оценочный отчет. Реже перед оценщиками ставятся более глобальные задачи, например, определение эффективности инвестиционной политики, бюджетирование новых строительных проектов, расчет причиненного ущерба. Грамотный специалист-оценщик нужен всем: банкам, страховым организациям, девелоперам, заемщикам, инвесторам, собственникам, государственным органам (по вопросам опеки и налогообложения), строителям, риелторам и много кому еще.