Прежде чем производить с объектами недвижимости какие-либо сделки и манипуляции, требуется грамотно определить их справедливую (рыночную) стоимость, обратившись к профессиональным оценщикам.

Составление отчетов на:

  • квартиры
  • частные дома
  • склады
  • ангары
  • коттеджи
  • дачи
  • офисы
  • магазины
  • гаражи
  • комнаты
  • доли
  • земельные участки
  • усадьбы
  • незавершенное строительство
  • домовладения

Оценочные услуги в:

  • Краснодаре
  • пос. Яблоновском
  • Славянске-на-Кубани
  • пригородах Краснодара
  • новых районах

Назначение оценки:

  • для сделок купли-продажи
  • определение арендной ставки;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • для постановки на баланс организации;
  • для передачи в залог банку;
  • при снижении налогооблагаемой базы;
  • страхование;
  • расчет ликвидационной стоимости;
  • расчета стоимости бизнеса;
  • участие в судебных разбирательствах.

Цены на составление отчетов об оценке торгово-офисных зданий

оценка

Расчет при ипотеке

В Краснодаре до недавнего времени строилось огромное количество торговой, офисной и коммерческой недвижимости. В последнее время темпы строительства успели значительно замедлиться в связи с кризисными событиями в экономической и социальной жизни края. Сейчас застройщики владельцы такой недвижимости заинтересованы скорее не в строительстве новых объектов, а в грамотном использовании имеющихся площадей. Стагнация рынка аренды в Краснодаре продолжается уже довольно долго. Многие коммерческие здания и помещения передаются собственниками в залог банкам, многие объекты реализуются на рынке. Эти сделки залога и продажи имущества обычно сопровождаются необходимостью проведения оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Рассмотрим наиболее популярные подходы к оценке нежилых помещений на примере офисного центра, расположенного в Краснодаре. Затратный метод используется, когда имеются достоверные сведения о понесенных застройщиком расходах в ходе подготовки и строительства здания. Подчас оценщику бывает затруднительно определить конструктивный и моральный износ строений, поэтому затратный подход чаще используют при определении стоимости недавно построенных зданий. Сметы, акты выполненных работ, проекты позволяют довольно точно подсчитать произведенные расходы. Сборники укрупненных показателей для зданий и сооружений облегчают расчеты тем оценщикам, которые умеют ими пользоваться. Доходный метод предполагает оценку потенциальной финансовой выгоды, которую должна приносить владельцу его коммерческая недвижимость в обозримом будущем. При использовании доходного подхода производят расчет дисконтированных денежных потоков, коэффициента капитализации, других прогнозных финансовых показателей. И наконец, последний и самый распространенный метод оценки торгово-офисных помещений - сравнительный. Этот метод является самым простым с точки зрений расчетов, но при этом самым трудоемким, если для подбора аналогов Вы используете открытые источники информации. Дело в том, что большинство оценщиков не имеют доступа к базе данных совершенных сделок купли-продажи по жилым и коммерческим объектам. Это вынуждает специалистов пользоваться ценами-офертами из интернета, что порождает всякие неточности и сложности. Допустим, оценщику необходимо оценить небольшую пекарню с магазином и складом, расположенную в отдельно стоящем здании на земельном участке. Если оценщик решит воспользоваться сравнительным подходом, то ему придется найти по 3-4 аналога как для здания, так и для участка. Отметим, что аналоги необходимо подбирать с тем расчетом, чтобы у них совпадали с объектом назначение, предполагаемое использование, технические и функциональные характеристики. Столкнувшись с досками объявлений по продаже готового бизнеса, Вы можете заметить, что близких аналогов будет крайне мало. То есть по факту объявление о продаже пекарни в этом районе и с похожей площадью найти будет невозможно. В лучшем случае найдется пара-тройка торговых помещений, близких по размеру и месторасположению. С поиском аналогов земельного участка дело обстоит несколько лучше, но при этом достаточно сложно бывает найти в центре города участок с похожей площадью, назначением по документам и незастроенный. При поиске аналогов необходимо понимать, что идеальных вариантов Вы все равно не найдете. И поэтому нужно определиться с приоритетными характеристиками, которые должны непременно совпадать у объекта и аналогов. Это может быть текущее и разрешенное использование, размеры, месторасположение или комплекс этих параметров. Не стоит забывать, что в случае несовпадения одной или нескольких характеристик, всегда можно воспользоваться поправками и корректировками к стоимости объектов аналогов. Допустим, когда подходящий аналог никак не находится в районе объекта оценки, можно взять корректировку на месторасположение из справочника Лейфера. В сборниках можно найти корректировки на площадь, район, техническое состояние, планировку.

Документы для оценки торгово-офисных и складских помещений

Прежде чем продолжить описание процедуры оценки коммерческой недвижимости, рассмотрим список документов, которые должен представить заказчик оценщику. Правоустанавливающие документы: свидетельство о госрегистрации права, выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах, договора купли-продажи, дарения, переуступки, арендные контракты. Кадастровые и технические документы: кадастровый и техпаспорт, поэтажная экспликация, справка из бюро техинвентаризации (БТИ), договора со снабжающими организациями и сетевиками (канализация, энергоснабжение, вода, газ). Бухгалтерские документы: справка о балансовой (остаточной) стоимости, информация о коммунальных платежах, затратах на содержание обслуживающего персонала, управленческие расходы. Документы, подтверждающие доходность коммерческой недвижимости: договора с постоянными арендаторами.

Интересно знать, что коммерческую недвижимость классифицируют на 3 типа: офисные помещения (где работают сотрудники различных фирм), торговая (где осуществляется продажа товаров и услуг) и производственно-складская (служащая для размещения производственного оборудования и складирования товаров). В Краснодаре сегмент коммерческой недвижимости представлен широким диапазоном объектов: офисы, кафе, столовые, производственные цена, склады, перкарни, автомойки, бизнес-центры, торговые точки, магазины, производства, логистические центры, рестораны, гостиницы.

Сколько стоит оценка коммерческой недвижимости в Краснодаре

Сколько стоит сделать отчет об оценке моего объекта недвижимости? Вот какой вопрос чаще всего волнует собственников коммерческих помещений, которым по какой-то причине потребовалось сделать оценку. Отчет на нежилую недвижимость из практики всегда стоят дороже остальных. Если квартиру в Краснодаре можно оценить за 3-4 тыс. руб., то определение рыночной (ликвидационной) стоимости производства, торгового помещения или ресторана вряд ли обойдется дешевле 15 тыс. руб. Обусловлено это не только прихотью оценщика, но и побочными трудностями. Во-первых, коммерческие объекты по определению всегда будут стоить дороже жилых. Почему? Потому что они приносят доход. 2) Из первой причины вытекает вторая: раз объекты приносят доход, то его необходимо оценить и результаты расчетов отразить и обосновать в отчете. Применение двух, а то и всех трех методов (подходов) к оценке требует дополнительных трудозатрат и знаний, что повышает на выходе стоимость услуг специалистов. 3) Оценивать жилую недвижимость умеют практически все оценщики, это достаточно просто - чего не скажешь о сегменте нежилых помещений. Для этого требуются специальные знания и опыт.

Краснодар

Цена отчета офисных помещений от 10 т.р.

Составление отчета об оценке торговых центров.

Краснодар

Стоимость оценки гостиничных комплексов

Гостиницы, отели, санатории в Краснодаре и крае - от 10 т.р.

Краснодар

Отчета по незавершенному строительству от 8 т.р.

Оцениваем все типы недвижимости и з/у



Основные методы оценки коммерческой недвижимости Краснодара

При работе с любым типом недвижимости оценщик практически всегда работает на определение пресловутой рыночной стоимости, пользуясь классическими подходами к ее расчету: затратным, сравнительным и доходным. Однако при оценке объектов, способных генерировать доход, также используется понятие инвестиционной стоимости, учитывающей, помимо всего прочего, налоговые платежи на имущество, норму возврата капитала и другие специфические условия, характерные именно для данного инвестора. При расчете стоимости коммерческой недвижимости предпочтение традиционно отдается методу капитализации дохода, хотя и методы затратного и сравнительного подходов должны учитываться в расчетах. продажи имущества Метод капитализации дохода основывается на предположении о том, что стоимость имущества определяется величиной поступающего от него чистого дохода. Таким образом, текущая доходность объекта характеризует будущие доходы от владения им. Расчет при проведении оценки с использованием данного подхода представляет собой таблицу с прогнозными значениями доходов и расходов на плановый период до момента продажи в будущем. На основании будущих доходов можно рассчитать рыночную стоимость коммерческой недвижимости путем капитализации и дисконтирования денежных потоков. Разберем практическое применение данного подхода на примере оценки отеля, расположенного на Черноморском побережье Краснодарского края.

1) Определим прогнозируемые доходы и расходы на три года, они могут быть рассчитаны номинально в рублях либо с учетом инфляционных процессов. Годовой доход представляет собой ожидаемый денежный поток от операционной деятельности отеля, рассчитанный с учетом сезонных спадов и наплывов отдыхающих. Полученный денежный поток за установленный период не учитывает какие-либо нерыночные отношения спроса и предложения, а также поступления и расходы, не связанные с основной деятельностью отеля. Это делает расчет более независимым адекватным реальной ситуации. Он соответствует ожиданиям типичного покупателя коммерческой недвижимости, принимающего решения в зависимости о величины дохода, который они смогут получить от владения тем или иным имуществом.

2) Мы исходим из предпосылки получения стабильного дохода от деятельности отеля, когда на рынке гостиничных услуг не ожидается каких-либо значительных изменений в части спроса и предложения. В таблице представлены данные финансовых результатов рассматриваемого отеля за прошедший 2020 год, а также прогнозные значения на период 2021-2025 годов. В качестве отправной точки для расчетов установлено 1 января 2021 года. Расчетные данные основываются на предпосылке увеличения спроса со стороны потребителей и укрепления конкурентных позиций отеля на рынке. К расходам отнесены все возможные платежи, связанные с деятельностью отеля, включая менеджмент, франшизу и роялти. Таким образом, получающийся в итоге чистый доход отражает остающиеся "на руках" денежные средства, которые идут на обслуживание долговых обязательств, выплату дивидендов и оплату налога на прибыль.


Показатель 2020 - прошедший год 2021 - 1 год 2022 - 2 год 2023 - 3 год 2024 - 4 год 2025 - 5 год
Денежные поступления, тыс. руб.* 12591 13769 15005 16306 17014 17074
Прямые расходы**, тыс. руб. 4939 5197 5465 5746 5948 6065
Разница (доходы - расходы), тыс. руб. 7652 8572 9540 10560 11066 11009
Непрямые расходы***, тыс. руб. 3915 4116 4326 4547 4706 4799
Доходы до вычета фиксированных платежей, тыс. руб. 3737 4456 5214 6013 6360 6210
Фиксированные платежи, тыс. руб. 1354 1449 1550 1656 1722 1742
Чистый доход, тыс. руб. 2383 3007 3664 4357 4638 4468

* Включают в себя поступления от постояльцев за номер, питание и прочие услуги

** Прямые расходы включают средства по содержанию помещений, организацию питания и прочие

*** Включают в себя рекламные и маркетинговые расходы, оплату франшизы, содержание недвижимости и оплату ЖКХ

**** Включают в себя налоги по недвижимости, управленческие расходы, страхование и 4-ех процентный резерв (CapEx)

Благодаря поступательному расширению спроса и увеличению загруженности чистый денежный поток прибыли увеличивается на протяжении прогнозного периода, достигая своего максимума в 2024 году. В 2003 году этот показатель составил 2,38 млн. руб., в то время как 2024 году он возрос до 4,68 млн. руб. Ни по одному из этих значений невозможно рассчитать средний (стабильный) чистый доход, так как первое чересчур маленькое, а второе - большое. Исходя из рыночных данных известно, что средняя загруженность находится на уровне 71%. Тогда средний чистый доход рассчитывается на уровне 4,107 млн. руб.

Оценка коммерческой недвижимости методом средневзвешенной стоимости капитала.

Вместо прогнозирования денежного потока на будущее, можно оценить отель, умножив величину получаемого от него чистого дохода на определенный коэффициент (ставку) капитализации. Используя технику расчета средневзвешенной стоимости капитала (WACC), мы преобразуем показатель чистого дохода в итоговую рыночную стоимость коммерческой недвижимости. Данный метод основан на предположении о том, что инвестор, вкладывая деньги в строительство или покупку отеля, использует свои и заемные денежные средства. Каждый из этих источников капитала имеют свою норму возврата или процентную ставку по собственному и заемному капиталу. Таким образом, ставка капитализации находится совмещением аналогичных показателей по собственному и заемному капиталу. Посмотрим, как использование данной техники можно найти рыночную стоимость рассматриваемого отеля:

Параметры по заемному капиталу: ставка - 8,75%, срок кредитования - 25 лет, ипотечная константа (соотношение займа к стоимости) - 0,098657, дивидендная ставка до налогообложения - 13%,

Расчет средневзвешенной стоимости капитала:


Капитал Относительная доля Норма возврата Средневзвешенное значение
Заемный 60% х 0,98657 = 0,059194
Собственный 40% х 0,130000 = 0,052000
Средневзвешенная ставка капитала = 0,111194

Далее среднегодовой доход делится на полученную ставку капитализации для расчета совокупной стоимости отеля: 4107 тыс. руб. / 0,111194 = 36935 тыс. руб. Полученное значение можно проверить следующими расчетами:


Капитал Относительная доля Норма возврата Средневзвешенное значение
60% Заемный 22161 тыс. руб. х 0,098657 = 2186 тыс. руб.
40% Собственный 14774 тыс. руб. х 0,1300000 = 1921 тыс. руб.
Итого 36395 тыс. руб. = 4107 тыс руб.

Данные калькуляции показывают, что в итоговой стоимости отеля 36935 тыс. руб. одну часть занимает заемный капитал в размере 22161 тыс. руб., а другую собственный в размере 14774 тыс. руб. Первый годовой платеж по обслуживанию долга, состоящий из процентов и части основного долга, рассчитывается путем умножения совокупного заемного капитала на константу 0,098657, что в итоге дает результат 2186 тыс. руб. ежегодных выплат. Сумму ежегодных дивидендов можно определить, умножив собственный капитал на 14774 тыс. руб. на ожидаемую норму возврата (0,13), что в сумме даст 1921 тыс. руб. Нетрудно посчитать, что ежегодные выплаты по обслуживанию собственного и заемного капитала в сумме дадут тот же средний доход в размере 4107 тыс. руб. Таким образом, посчитанная доходным подходом стоимость отеля составляет 36395 тыс. руб. Отметим, что в оценочном отчете по коммерческой недвижимости недопустимо использование одного подхода к определению рыночной цены. Необходимо применение комбинированного подхода, использующего затратные и сравнительные методы оценки.