Применение доходного подхода для оценки имущества в Краснодаре

Пример составления таблиц для расчета рыночной стоимости доходным подходом

Итогом всех расчетов и умозаключений, осуществляемых оценщиком в рамках доходного подхода, является таблица следующего вида. Часть значений в ней являются входящими данными, рассчитанными отдельно или основанными на допущениях. Другие значения выводится в рамках данной таблицы путем простых арифметических действий с ее ячейками.

Расчет рыночной стомости нежилого помещения

п. А. Как производится расчет ставки капитализации коммерческого здания?

Ставка капитализации – это коэффициентная величина, получаемая в результате деления чистого операционного дохода (ЧОД) от владения имуществом на его рыночную стоимость. Получаемый процент или коэффициент демонстрирует доходность актива и его способность генерировать доход. Не существует фиксированного значения ставки капитализации – она может значительно разниться в зависимости от типа рынка, объекта и многих факторов. Ставку можно попытаться рассчитать самостоятельно или взять из обзора рынка по данному сегменту. Обоснование данного параметра обычно остается на усмотрении (на совести) оценщика.

п. Б. Расчет величины операционных расходов. В рассмотренном примере ОР приняты на уровне 20% от ДВД (действительного валового дохода), равного 3742272 тыс. руб. Это минимальное значение в соответствие со справочными данными. Отметим, что к операционным расходам относят целый комплекс затрат, связанных с владением объектом оценки. Это, например, налог на землю, здание, страхование и управление хозяйством, коммуналка, уборка, охрана и техническое обслуживание систем.

п. В. Как определить уровень недоиспользования арендопригодных площадей?

Данный параметр отражает поправку на недозагрузку помещений и неуплаченную арендную плату. Данные потери вполне естественны и происходят даже при самом эффективном менеджменте. Из-за текущего кризиса простой коммерческой недвижимости и несвоевременная уплата арендной платы стали частым явлением. Это отрицательным образом сказывается на доходах собственника и, естественно, должно быть отражено в расчете рыночной стоимости. 4% является минимальным значением уровня недоиспользования, а фактор несвоевременной уплаты вообще не принимается в учет, так как договорами аренды предусматриваются авансовые платежи.

п. Г. Пример расчета средневзвешенная величина рыночной арендной ставки.

Отметим, что арендную ставку мы будет считать сравнительным методом, хотя речь у нас идет в основном о доходном подходе. Дело в том, что когда считается средневзвешенный показатель, почти всегда берутся аналоги (минимум три), и ход решения идет в рамках корректировки их стоимостей арендной платы на соответствующие поправки. Обычно данная процедура имеет табличный вид, однако мы попробуем разбить ее на пошаговый алгоритм:

1) Поиск в Интернете трех подходящих аналогов, релевантных по площади, месторасположению, назначению. Желательно подобрать объявления, опубликованные примерно в один временной промежуток, чтобы не пришлось делать поправку на изменение цен и дату предложения. Формирование таблицы данных.

2) Корректировка на передаваемые имущественные права и условия финансирования. В нашем случае оцениваются права аренды, типичные для данного сегмента рынка.

3) Корректировка на торг обусловлена тем, что в Интернете публикуются не фактические сделки купли-продажи, а предложения, по которым возможны скидки и уступки.

4) Прочие виды корректировок: полнее мы на них остановимся в других обзорах оценочной практики. Скажем лишь, что все поправки можно разделить на несколько видов: одни отражают физические характеристики объекта оценки, например корректировка на площадь, другие – экономические. Есть корректировки, учитывающие передаваемые имущественные права, условия рынка и финансирования. При оценке коммерческих объектов часто вводится много поправок – 20 и более, в то время как в отчете о рыночной стоимости квартиры редко увидишь больше десяти поправок, так как в этом случае рассматриваются типовые объекты. Чем больше различий между объектом оценки и аналогами, тем больше корректировок применяется в расчете и тем больше будет величина суммы поправок по модулю. Наглядно продемонстрировать это поможет таблица расчета средневзвешенных значений.

Определения удельного веса аналогов в рыночной стоимости объекта оценки

Смысл в том, что аналог с наибольшими различиями имеет наименьший вес при расчете итоговой стоимости. Это довольно логично, принимая во внимание фактор релевантности аналогов. То есть чем точнее подобран аналог, чем ближе он по своим характеристикам к объекту оценки, тем больше на него следует ориентироваться в расчете итогового значения.

П. Д и п. Е отражают несколько типов площади, понятия которых используются в данном отчете. Первый вид – это общая площадь, куда входят все наземные (в том числе цокольные) и подземные помещения. В ней выделяют площадь общего пользования, находящуюся в общем пользовании всех арендаторов, и полезную арендопригодную площадь, выделяемую каждому клиенту в эксплуатацию.