Оценка физического износазданий и строений

Методы расчета физического износа, применяемые в отчете об оценке

• Что такое износ? Это естественное устаревание и деформирование зданий, сооружений, механизмов, движимого имущества, транспортных средств, происходящее в результате действия времени, внешних, экономических и прочих факторов. Практически все объекты движимого и недвижимого имущества подвержены влиянию износа. Только земельные участки считаются «вечными» и неизменными – по ним расчет степени финизноса не производится. Расчет потери стоимости в связи с временными и другими факторами необходим, когда по справочникам КО-ИНВЕСТ находится восстановительная стоимость строения как нового, а затем она корректируется на коэффициент износа.Результаты определения дефектов, износов и устареваний по оцениваемому объекту недвижимости в отчете обычно сводят в таблицу следующего вида:


Как правильно оценивать недвижимое имущество?

• В дальнейшем полученные параметры физического износа используются при расчете итоговой величины рыночной и ликвидационной стоимости. Таким образом, они очень важны, но каким образом оценщик приходит к данным результатам? Может сложиться впечатление, что он определяет величину в 80% или 20% экспертным путем, то есть «на глаз». На самом деле здесь используются совершенно другие методы. Оценщик ведь не экстрасенс, и ему лишь в исключительных случаях следует прибегать в своих расчетах к цифрам, определенным на интуитивном уровне. Он может быть высочайшего уровня специалистом и буквально носом чуять верные значения и параметры, однако же для проверяющей его отчет экспертизы данные доводы могут быть неубедительными. Поэтому всегда лучше в данных вопросах опираться на какую-то справочную литературу и базовые математические навыки. Наполненный статистическими и заимствованными из авторитетных источников данными отчет будет выглядеть внушительно и вызовет меньше вопросов и придирок.
• Возвращаясь к вопросу о расчете физического износа, здесь мы тоже будем опираться на «сухие» цифры, логику и справочник строительных нормативов. Рассмотрим ситуацию, когда нам необходимо оценить один объект незавершенного строительства и другой объект – готовое здание. Анализ предоставленных документов показал, что хронологический возраст готового здания на дату оценки составляет 15 лет, 01.01.2016 – 19.07.2021 гг. Далее мы будем исходить из предположения, что минимальный срок эффективного использования основных конструктивных элементов составляет 50 лет. В расчетах все же будут присутствовать моменты субъективизма, поскольку текущее состояние строительных конструкций определяется на основании визуального осмотра по следующей шкале параметров:



Физический износ, %	Оценка технического состояния	Технические характеристики	Стоимость капремонта в % от ВС
0… 20	Хорошее	Повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты	До 10
21… 40	Удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капремонта	15… 30
41… 60	Неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капремонта	40… 80
61… 80	Плохое	Состояние конструктивных элементов аварийное	90… 129



• Определять показатели физического износа зданий оценщик должен в соответствии со шкалой характеристик технического состояния. Предлагаю воспользоваться таблицей, опубликованной в издании 1987 года под названием «Деформация и повреждение зданий» (А.Г. Ройтман, издательство Стройиздат). В принципе, подобную разбивку на степень повреждений и устареваний можно встретить во многих источниках. Различаться могут диапазоны физического износа в зависимости от технического состояния, и то в весьма незначительных пределах.
• Расчет по объекту завершенного строительства представлен в таблице далее. Результат 36% физического износа получен в результате перемножения 2-го и 4-го столбца таблицы. Если состояние конструктивного элемента оценивается как хорошее, то значение по нему не учитывается в итоговом расчете, поскольку он считается неизношенным.



Конструктивные элементы	Удельный вес, % по справочнику	Оценка технического состояния	Износ, %
Строительные конструкции	94,49
Фундаменты (подземная часть)	9,49	Неудовлетворительное	60
Стены наружные (возможна отделка)	15,66	Неудовлетворительное	60
Стены, перегородки, сантехкабины	9,95	Хорошее	15
Перекрытия и покрытия	28,43	Неудовлетворительное	60
Кровля	9,49	Хорошее	0
Проемы (окна, двери)	12,15	Хорошее	0
Отделка, потолков, внутренних стен и перегородок	3,79	Удовлетворительное	30



• Расчет по объекту незавершенного строительства приведен в следующей таблице. Полученный результат физического износа равняется 80%. При беглом взгляде может показаться, что данная величина определяется по данным столбца 4. На самом деле, 80% получается в результате суммирования произведений столбиков 2 и 4. С математической точки зрения это объясняется тем, что удельные веса имеющихся конструктивных элементов также в сумме дают почти 100%.


Как правильно оценивать недвижимое имущество?

• Как правило, в отчетах не определяют величину функционального и внешнего устаревания. Дело в том, что строительство – достаточно консервативная отрасль и, несмотря на широкий ассортимент современных материалов, сами технологии и объемно-планировочные решения зданий и сооружений в сравнении с прошлым веком изменились незначительно. Возьмем, к примеру, частный кирпичный дом на железобетонном фундаменте, каких сейчас строится миллионы по всему миру. Насколько сильно изменилась технология производства этих работ за последнее время? Как клали один кирпич на другой и обкладывали раствором, так и продолжают. Значит, и говорить о функциональном устаревании, которое часто присуще оборудованию и техническим средствам, в нашем примере не приходится. Аналогично дело обстоит и с экономическими условиями.
• Оценивая инвестиционную привлекательность нового жилья, нельзя не отметить, что она в настоящее время в значительной мере определяется его месторасположением. Мы все видим, какими бурными темпами строится жилью в крупных городах: Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Краснодаре. Потому что сегодня люди склонны менять свое место жительство в связи с изменяющимися экономическими условиями. Люди едут за большими зарплатами в столицы, но это вызывает и обратный процесс: населенные пункты поменьше пустеют. Следовательно, в пределах городов, теряющих свою привлекательность, экономический износ, то есть влияние окружающей среды, наблюдается и должно учитываться. Другое дело, что механизмов в оценочной практике для расчета влияния данного параметра пока еще не выработано. То есть не разработано пока такого коэффициента, чтобы в оценочном отчете учесть потерю рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с текущей миграцией наиболее активного, работающего населения. И поэтому практически все специалисты предпочитают не останавливаться на этой теме и пишут об отсутствии экономического и функционального устареваний.