Оценщик в Краснодаресоставлении отчетов об оценке недостроенных объектов недвижимости

Пример составления отчета о рыночной стоимости незавершенного строительства

• В оценочной среде за долгие годы работы сложился оптимальный алгоритм определения стоимости жилой недвижимости – использование сравнительного метода с обоснованием отказа от других. Этот способ хорош всем: и простотой, и достоверностью, и доступностью информации. Объявлениями о продаже квартир, домов, земельных участков заполнен весь интернет, таким образом, вся деятельность оценщика сводится к поиску подходящих аналогов, внесению корректировок и уточняющей информации. Мы решили остановиться на более «сложном случае» оценки жилой недвижимости, когда объект еще не достроен и не введен в эксплуатацию. Каким образом найти рыночную стоимость в данном случае? Искать в Интернете цены на похожий недострой или воспользоваться затратным подходом? Поговорим об этом подробнее в нашем очерке, где рассматривается пример составления оценочного отчета на объект незавершенного строительства.

  Оформление отчета об оценке в Краснодаре

  Оценка квартиры в недостроенной многоэтажке – это отдельная тема, которой мы сейчас не будем касаться. Скажу лишь, что в таких случаях принято пользоваться сравнительных подходом, предварительно определив перечень конструктивных «недоделок». Далее подбираем в открытых источниках информации объекты с аналогичным этапом строительства и берем их в качестве аналогов. По другому дело обстоит с недостроенными частными домами. Здесь уже можно определить рыночную стоимость путем сложения затрат, вложенных в объект недвижимости. Для примера возьмем объект незавершенного строительства площадью 100 м2, расположенный на земельном участке площадью 1200 м2 в станице Холмской Краснодарского края. Наилучшим использованием объекта оценки признано его прямое назначение – в качестве жилого дома с приусадебным участком. Правда, в настоящее время этому мешает отсутствие внутренней отделки, проведенных коммуникаций, дверных и оконных проемов. Итак, рассмотрим порядок действий при составлении отчета об оценке незавершенного строительства:
• 1) Поиск подходящих аналогов для рассматриваемого объекта недвижимости, составление таблицы сводных данных с расчетом стоимости квадратного метра ЕОН (единого объекта недвижимости). При подборе аналогов требуется учитывать их территориальное расположение, рыночный сегмент (в нашем случае – жилые дома), соотношение по площади строения и участка. По итогу проведенного анализа найденных в интернете аналогов делается вывод о диапазоне рыночной стоимости квадратного метра ЕОН.


Первые Главы отчета

• 2) Следующий шаг – поиск объявлений с ценами на земельные участки в данном районе. Делается выборка из 8-10 предложений о продаже, по каждому из которых рассчитывается стоимость м2. При этом важнейшими ценообразующими факторами выступают близость к административным центрам, наличие коммуникаций и построек, близость к инфраструктурным или живописным объектам. По итогам анализа делаются выводы о ключевых особенностях спроса и предложения на рынке земельных участков.
• 3) Расчет стоимости недостроенного дома с участком удобно осуществлять на основе затратного подхода. Однако процесс этот многоступенчатый и многокомпонентный. Сначала требуется определить стоимость прав на земельный участок, находящийся в собственности или аренде. Для этого используем сравнительный метод с подбором наиболее корректных аналогов с ценами-предложениями. После нахождения информации о сопоставимых земельных участках производим необходимые корректировки. Допустим, что полученная в результате применения сравнительного подхода стоимость участка оставила 593 000 руб.

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2
Рыночные характеристики объектов	Обычные	Аналогично	Аналогично
Подключение к коммуникациям	Электричество, вода	- // -	- // -
Физические характеристики, площадь	12 соток	11 соток	9 соток
Цена предложения	700 000 руб.	650 000 руб.	550 000 руб.
Скидка на торг	6%	6%	6%
Произведенные корректировки	- // -	0%	0%
Рыночная стоимость	593 000 руб.	- // -	- // -
Стоимость кв. м.	593 руб.	- // -	- // -



• Следующим действием рассчитываем стоимость улучшений, то есть недостроенного дома. Это можно сделать на основе сборников УПВС – Укрупненных показателей восстановительной стоимости строений. Для этого воспользуемся сборником №28, выпущенным Госстроем СССР в далеком 1970 году. По данному справочнику можно определить восстановительную стоимость жилых зданий, к сегменту которых и относится оцениваемый объект недвижимости. Сначала определяем группу капитальности по табл. 1. Так как оцениваемый дом имеет бетонный фундамент, кирпичные стены и деревянные (смешанные) перекрытия, мы можем отнести его ко II группе капитальности.


Таблица для расчета восстановительной стоимости УПВС

• Согласно данных предоставленного заказчиком техпаспорта дом имеет объем 420 м3. Коммуникации еще не проложены и не проведены, проемы не заполнены, отделка отсутствует. По данным справочника Краснодарский край относится к 3–ему климатическому району и расположен во 2-ом территориальном поясе. Согласно таблицы 1 под названием – одноэтажные жилые дома кирпичные, восстановительная стоимость 1 м3 подобного строения в ценах на 01.01.1969 г. для 2-го территориального пояса, к которому относится Краснодарский край, составляет 26 руб. за м3. Поскольку Краснодар относится к 3-ему климатическому району, то, руководствуясь п. 3 технической части сборника, необходимо применение понижающего коэффициента 0,94. Так как строение является незавершенным, необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть отдельные конструктивные элементы в соответствие с таблицей удельных весов №1А. Так, в оцениваемом объекте возведены следующие конструктивные элементы: фундамент, стены, перегородки, перекрытия, крыша, полы, а также выполнены прочие работы.
• Итого получаем степень готовности объекта незавершенного строительства в виде: 18% + 19% + 7% + 6% + 8% + 6% = 64%
• Промежуточный итог восстановительной стоимости 1 м3 строения равен: 26 руб./м3 * 0,94 * 0,64 = 15,64 руб./м3
• Итоговая восстановительная стоимость объекта оценки в ценах 1969 года равна 15,64 руб./м3 *420 м3 = 6570 руб.
• Следующим действием необходимо перевести полученную восстановительную стоимость в цены 2021 года. Для этого воспользуемся подборкой писем:
• А) Постановление №94 от 11.05.1983 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов» позволяет осуществить перевод цен из 1969 г. в 1984 г. Данный индекс составляет 1,17, а территориальный коэффициент для Краснодарского края - 1,04. Итого: 1,17 * 1,04 = 1,22. 6570 руб. * 1,22 = 8015 руб. – по состоянию на 1984 г.
• Б) Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию №КЦ/П2018-12ти от 14.12.2018г. «Об индексах изменения сметной стоимости СМР по регионам Российской Федерации по состоянию на декабрь 2018г.» предлагает индекс 227,01 для перехода в цены 2018 года для Краснодарского края. 8015 руб. * 227,01 = 1819485 руб. – по состоянию на декабрь 2018 г. Письма с более свежей датой, чтобы можно было из цен 1984 года сразу выйти к стоимости 2021 года, к сожалению, не нашлось. То ли Координационный центр с 2018 года эти индексы не обновлял, то ли платными сделал – мне это неизвестно. В любом случае, перейти между 2018 и 2021 годом легко можно с помощью писем Минстроя на соответствующие кварталы.
• 1819485 руб. * индекс Минстроя 2 кв. 2021 года / индекс Минстроя 1 кв. 2019 года = восстановительная стоимость объекта оценки в районе 1,9 млн. руб. Более точные расчеты предлагаю Вам произвести самостоятельно.
• Есть еще вариант использовать Постановление Госстроя №14Д от 06.09.1190 г., с помощью которого можно переходить в диапазоне 1984-1991 гг. Индекс согласно данным этого источника составляет 1,59, а уже из 1991 года к современным ценам моно прийти, используя данные Территориального Органа Федеральной Службы Государственной Статистики по Краснодарскому краю. Этот метод сопряжен с некоторыми трудностями в части труднодоступности в бесплатном режиме некоторых статистических данных.
• В) Следующим шагом является определение величины прибыли предпринимателя, которую можно взять из справочника с коэффициентами для оценки недвижимости Лейфера Л.А. 14,7% - такова величина прибыли предпринимателя, которую необходимо прибавить к полученной восстановительной стоимости. (Справочник Лейфера Л.А., 2016 год выпуска, том 1, ч. 2, стр. 84, п. 7.4.2). В нашем случае получаем следующее выражение: 1,9 млн. руб. * 1,147 = 2,18 млн. руб.
• Для определения стоимости квадратного метра недостроя в удельном измерении разделим полученную стоимость на площадь. Учет внешнего и прочих видов износа не производился, поскольку здание еще не вводилось в эксплуатацию, и признаков дефектов и устареваний не имеет. 2180000 руб. / 100 м2 = 21800 руб. / м2.
• Полученное значение можно проверить, промониторив предложения строительных фирм в Интернете по строительству аналогичных объектов «под ключ». Рассчитанное стоимостное значение должно соответствовать рыночным данным и укладываться в среднерыночный диапазон цен на похожие объекты недвижимости.


Пример оценочного отчета на незавершенное строительство

• В приведенном примере мы учли фактор недостроенности через коэффициент готовности, равный сумме процентов готовых конструктивных элементов здания. Альтернативой данному расчету является расчет физического износа (незавершенности) строительства с использованием Правил оценки жилых зданий ВСН53-86 (р), 1988 г. При этом из сборника УПВС берется раскладка долей конструктивных элементов здания, а из справочника ВСН – процент износа исходя из внешних признаков объекта недвижимости. Согласно последнему справочнику значение физического износа в диапазоне 0-20% устанавливается при наличии небольших дефектов: мелких трещин, незначительных повреждений фундамента, обшивки стен, отделки, потолка. В нашем примере на основе результатов визуального осмотра установим норму 5% износа для фундамента, стен, перегородок, крыши и 20% - для остальных конструктивных элементов. Затем учтем степень готовности каждого конструктивного элемента в процентах, сделаем расчет физического износа в таблице Эксель, полученное значение – 680 тыс. руб. или 31,75%. Скорректируем на данную величину восстановительную стоимость объекта и получим стоимость улучшений земельного участка с учетом износа.
• Итоговая стоимость единого объекта недвижимости по затратному подходу получается путем сложение цены земельного участка и улучшений:
• 593 000 руб. + 1500 000 руб. = 2 093 0000 руб.