Как рассчитываются корректировки оценочном отчете

Корректировки в отчете об оценке автомобиля.

Когда имеется достаточное количество рыночной информации об объектах, аналогичных оцениваемому, в отчете всегда используется сравнительный подход. Рынок автомобилей в этом отношений предлагает огромные возможности. Практически по каждой марке авто в Интернете можно найти десятки и сотни актуальных объявлений о продаже. При этом современные доски объявлений предлагают удобный поиск и сортировку, когда фильтр поможет найти машины с заданными параметрами: нужным годом выпуска, регионом, техническими характеристиками. Зачем же тогда нужны корректировки, если в открытых источника информации можно найти почти такой же объект безо всяких проблем? Скажем так: в некоторых случаях применение таких корректировочных коэффициентов вовсе и не требуется. Но опять же, если износ машины рассчитывается только исходя из года ее выпуска, то достаточно найти другие авто того же года выпуска, и износ у них будет аналогичен. А когда физическое состояние оценивается по формуле Омега), и в расчете используется пробег ТС, тут уже значения некоторых параметров будут не совпадать, и корректировки непременно потребуются.

Расчет при ипотеке

Разберемся с вопросом, какие бывают корректировки и в каком порядке они должны применяться к стоимости аналога. Сначала вносятся поправки, относящиеся к рыночным условиям, Во вторую очередь производятся поправки, относящиеся непосредственно к характеристикам объекта.

Расчет весовых коэффициентов по итогам произведенных расчетов производится по формуле: к = а / А, где а – это абсолютное значение каждого аналога, а А – сумма этих значений. Показатель а, то есть вклад каждого из аналогов, находится как разность скорректированной и исходной стоимости аналога, деленной на исходную (первоначальную) стоимость. Поясним алгоритм нахождения весовых коэффициентов на примере расчетного файла по оценке автомобиля Mercedes, модель ХХХ.

Отметим, что нахождение рыночной стоимости с использованием весовых коэффициентов является продвинутым способом – часто в отчетах можно встретить упрощенный расчет. Тогда итоговую стоимость находят как среднее арифметическое нескольких аналогов.

Как действовать оценщику в случае, когда какой-либо параметр объекта оценки отличается от аналогового? На первый взгляд, ответ очевиден: нужно применять корректировку. Но во всех ли случаях это оправдано и необходимо? Рассмотрим конкретный пример. Допустим, производится оценка технического средства – погрузчика грузоподъемностью 2 тонны. А в качестве аналога оценщиком был заявлен погрузчик большей мощности, способный поднимать более 3-х тонн. Кажется, что применение корректирующих коэффициентов необходимо, ведь налицо значительное различие в технических параметрах. Но при этом в справочниках и других информационных источниках значений, способных скорректировать данную диспропорцию, не нашлось. Кроме того, рыночные предложения свидетельствуют об отсутствии прямой зависимости влияния грузоподъемности на цену оборудования: погрузчики близких годов выпуска с разницей в грузоподъемности менее 50% продаются примерно за ту же цену. Следовательно, подтвердив данное утверждение таблицей с техническими характеристиками и сопоставимыми ценами на погрузчики, оценщик может изящно обойти данный вопрос и не утруждаться сложными расчетами. Достаточно будет обозначить и подтвердить отсутствие необходимости применения данной корректировки в отчете. Данный алгоритм применим не только в отношении грузоподъемности или мощности – на основании рыночной информации можно вполне обоснованно утверждать об отсутствии необходимости в корректировке на год выпуска, если объекты оценки и аналоги являются моделями одного поколения, и их год выпуска варьируется в пределах нескольких лет.

На основании изложенного можно с уверенностью говорить, что наиболее важным моментом при расчете рыночной стоимости объекта оценки является не столько добавление различных корректировок, сколько грамотный и обоснованный выбор тех из них, которые являются ценообразующими. Некорректное использование в расчетах поправок может даже исказить итоговое значение, приведя оценщика к необоснованно низким или завышенным результатам. Между тем, отчет об оценке содержит суждение специалиста о рыночной стоимости, величина которой является рекомендуемой для совершения сделок, заключения контрактов, приватизации и других экономически значимых транзакций. Следовательно, на оценщике лежит большая ответственность, и от того насколько грамотно он делает свою работу порой зависит выгода других экономических субъектов.

Отчеты об оценке недвижимости: особенности применения корректирующих коэффициентов

Корректировки всегда были и продолжают оставаться основным инструментом регулирования итоговой стоимость объекта оценки в расчете. В различных справочниках и рекомендациях содержится колоссальное количество поправочных коэффициентов, скидок, процентных корректировок, которые обычно между собой не совпадают. Право применения той или иной поправки обычно остается на усмотрение оценщика. Это позволяет ему в нужных случаях «играть» с ценой. Например, делаем отчет на оценку квартиры в старой многоэтажке, и хочется немного «подтянуть» стоимость, допустим, не хватает до желаемого уровня. 20-30 тысяч рублей. Порывшись в справочнике и в своей памяти, оценщик видит прекрасный вариант поднятия стоимости: применение корректировки на раздельный / общий санузел. У объекта оценки - санузел раздельный: туалет 1 м2 с унитазом и ванная комната. У объектов-аналогов – более современные смежные туалеты. Раздельный туалет у объекта оценки смотрится архаично и довольно убого в сравнении с аналогами, и все же оценщик имеет возможность сыграть на этом параметре «в свою пользу». Дело в том, что во многих справочниках остался данный коэффициент, и в таком случае поправка является повышающей к стоимости квартиры с раздельным туалетом. На мой взгляд, данная рыночная зависимость имела место в 90-е годы прошлого века и она малоприменима в сегодняшних реалиях. Однако же по данным информационно-аналитического издания «Маклер» за 2016 год стоимость квартиры в Краснодаре в зависимости от типа санузла (совмещенный, раздельный) может варьироваться в пределах 2%. Согласитесь, что при сегодняшних астрономических ценах на квартиры данная поправка может сильно поднять стоимость недвижимости без всяких веских н то оснований.

Другие примеры архаических, однако же, по-прежнему используемых параметров, влияющих на стоимость, это – скидки на первый и последний этаж, телефонизацию, сигнализацию. Ну, согласитесь, по меньшей мере, странно считать, что цена квартиры может сегодня отличаться на 2-3% в зависимости от того, телефонизирован ли он. Возможно, 20 лет назад до эпохи сотовых телефонов этот фактор и впрямь имел какое-то значение, но сейчас, по-моему, он его полностью утратил. Аналогично, и с отрицательной корректировкой 1-3% для квартир на последнем этаже. Насколько здесь все однозначно? Сегодня, напротив, многие застройщики предлагают элитное жилье с панорамным видом, располагающееся как раз на последнем этаже. Такие апартаменты могут стоить и на 10% дороже своих «среднеэтажных» аналогов, так что и этот коэффициент я бы рекомендовала использовать с осторожностью. Похожая ситуация и с ценой квартир на первом этаже новостроек: мы должны делать на нее скидку, поскульку бытует мнение о ряде неудобств, связанных с проживанием на первом этаже. Но что мы наблюдаем сейчас на рынке? Полностью обратную ситуацию, когда квартиры на цокольном и первом этажах продаются по баснословным ценам из-за того, что их можно использовать как коммерческую (торговую) недвижимость.

На мой взгляд, основной причиной включения корректировки в расчет должно быть наличие реальных предпосылок влияния данного фактора на цену сделки, подтвержденных рыночными данными. Когда собирать информацию по ценовым предложениям нет ни сил, ни времени, вполне можно сделать мини-опрос экспертного сообщества по спорному вопросу. Например, опросить несколько знакомых риелтеров и привести их мнение в качестве обоснования. Ссылаясь на специалиста в какой бы то ни было отрасли, не забудьте указать в отчете его контактные данные.