Ликвидационная стоимостьв отчете об оценке недвижимости

Определение ликвидационной стоимости жилой недвижимости: формулы и расчеты в эксель

• Когда Банк заключает с клиентом договор ипотеки, он финансирует последнего под залог приобретаемого имущества. Однако Банк принимает в расчет возможные риски, связанные со срочной реализацией квартиры. Таким образом, ликвидационная стоимость представляет собой рыночную цену имущества за вычетом потенциальных убытков и расходов, возникающих в связи с отчуждением собственности. В нашем примере мы рассчитаем ликвидационную стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Краснодар, ул. Гоголя, д.27, кв. ХХХ общей площадью 52 м2. Квартира находится в центральной части города-миллионника, застройка района довольно плотная, многоэтажная, имеется развитая инфраструктура с достаточным количеством детских садов, школ, поликлиник, предприятий торговли и общепита. Рассчитанная сравнительным методом рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2409314 руб. Используя эти данные и формулу расчета ликвидационной стоимости в соответствие с методикой, изложенной доктором экономических наук, вице-президентом РОО Козырем Ю.В., получим следующие результаты:

  Формула расчета

  Рл1(t) – ликвидационная стоимость без учета фактора вынужденной продажи, который рассчитывается дополнительно экспертным путем;
• Рт – рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным путем;
• у – среднерыночная доходность вложений, рассчитываемая как отношение среднегодовой ставки дисконтирования к количеству периодов начисления процентов (12 месяцев);
• tе – время экспозиции аналогичных объектов на рынке;
• t – нормативное время продажи объекта;
• Т - продолжительность периода дисконтирования, лет.
• При анализе исходных данных становится совершенно очевидной необходимость определения ставки дисконтирования. Находим ставку дисконтирования (норма прибыли инвестора) как сумму безрисковой ставки, рисков вложения в объект, поправки на инвестиционный менеджмент и на ликвидность. Безрисковую ставку смотрим на сайте Центробанка по состоянию на дату оценки объекта недвижимости. Риски на вложения рассчитывается как средневзвешенное значение по 9-ти факторам. Каждому фактору присваивается соответствующее количество баллов (от 1 до 10).


Многофакторное ранжирование

• Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки представлен ниже в таблице.

№ п/п	Наименование показателя	Значение
1	Рыночная стоимость объекта, руб.	2 409 000
2	Годовая ставка дисконта (выраженная как десятичная дробь)	0,1745
3	Годовая ставка дисконта (выраженная как десятичная дробь)	12
4	Продолжительность разумно долгого периода экспозиции объекта, лет (Tr)	1/2
5	Продолжительность фиксированного периода экспозиции объекта, лет (Tf)	1/6
6	1/2	1/3
7	Поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки (Ke)	0,85
8	Поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки (Ke)	1 932 752

• На значение ликвидационной стоимости большое влияние оказывает показатель ликвидности, который рассчитывается как производная от прогнозируемого срока реализации собственности в рыночных условиях. По срокам реализации ликвидность может быть: высокой, когда вторичный рынок достаточно развит, чтобы рыночный срок экспозиции этих объектов недвижимости не превышал 2 месяца. Оцениваемые активы 1-й степени ликвидности не имеют практически никаких рисков реализации и могут быть реализованы в рыночных условиях в достаточно короткий срок. Активы второй (средней) степени ликвидности во многом схожи с представителями 1-й категории с ой лишь разницей, что рыночный срок их экспозиции находится в пределах полугода. У них отсутствуют юридические и имущественные риски, которые могут сыграть неблагоприятную роль при реализации. Если говорить об объектах недвижимости, то для 2-й степени ликвидности характерно отсутствие значимых перепланировок и проблем с идентификацией: квартиры и дома имеют полный комплект регистрационных и технических документов, свидетельствующих об их легитимности и подтверждающих их рыночную стоимость. К объектам третьей (низкой) степени ликвидности относятся все остальные объекты недвижимости на рынке города. Присвоение 3-й степени ликвидности говорит о некоторых проблемах с ней, например, в связи с неузаконенными в БТИ перепланировками, незарегистрированными правами на имущество, неурегулированными спорами, проблемами технического и юридического характера. Из-за неурегулированных разногласий, скрытых или явных дефектов, значительного износа срок экспозиции таких объектов может доходить до нескольких лет. Проблемы с ликвидностью напрямую отражаются на итоговой ликвидационной стоимости объекта недвижимости, что заставляет оценщиков пристально изучать этот вопрос и отражать данные своих изысканий в отчете об оценке.


Расчет при ипотеке

• Чтобы определить степени ликвидности оцениваемого недвижимого имущества, специалист изучает целый ряд ценообразующих факторов: местоположение квартиры, наличие подъездных путей, остановок общественного транспорта, удаленность от важных объектов инфраструктуры, имущественные права на объект по документам и в открытых источниках информации вроде сайта Росреестра, текущее использования объекта на основании осуществляемого выезда оценщика, наличие полного комплекта правоустанавливающих и технических документов, общие тенденции развития рынка жилой недвижимости города. Важно, что оценщик не только должен переписать в отчет необходимые данные из представленных документов, но и проверить соответствие фактического состояния квартиры или дома этим самым документам. Проиллюстрируем это на практическом примере: Оценщику направляют техплан или паспорт БТИ, в котором отражены экспликация объекта недвижимости, даны чертежи и площади комнат и помещений, описаны особенности строения. Так вот грамотный оценщик на выезде будет не только фотографировать все помещения, но и пройдет с техпланом по всем комнатам, удостовериться в отсутствии самовольных перепланировок, оказывающих значительное влияние на ликвидность. Довольно часто хозяева небольших «однушек» объединяют лоджию с общей комнатой или кухней, убирая несущие перегородки. Во многих домах старой постройки жильцами практикуется заделывание вентиляционных отверстий. Эти и другие нарушений и отклонения от техплана не приветствуются кредитными организациями, берущими квартиры с перепланировкой в залог. Проанализировав местоположение, техническое состояние и функциональное назначение рассматриваемого объекта недвижимости Оценщик делает вывод о степени ликвидности имущества. Для квартир без существенных перепланировок и удовлетворительным техническим состоянием степень ликвидности объекта оценки обычно определяется как средняя, у которой срок экспозиции не превышает 6-ти месяцев.

Определение ликвидационной стоимости жилой недвижимости: формулы и расчеты в эксель

• Ликвидационная стоимость имущества в отчете призвана отразить влияние фактора ограниченного времени продажи объекта оценки. Если при определении рыночной стоимости обязательным условием является свободная, невынужденная продажа, то при ликвидации требуется найти цену, за которую объект оценки может быть продан в ограниченный срок, скажем, в течение полугода. Общий вид формулы, используемой для расчета ликвидационной стоимости, выглядит следующим образом:
• Цлик = Црын х Клик = Црын х Кэласт / (1+ d/m)^Td x m,
• где d означает годовую ставку дисконта в виде дроби, m – количество периодов начисления процентов в течение года, Td – период дисконтирования в годах. В формуле также фигурируют понятия: рыночная стоимость, коэффициент ликвидности и коэффициент эластичности.
• Данная методика взята из методических рекомендаций по оценке различных типов имущества консалтинговой группы Каупервуд. Рассмотрим алгоритм работы по данной формуле в разбивке по этапам:
• 1) Определение рыночной стоимости объекта оценки. Допустим, мы определяем ликвидационную стоимость автотранспортного средства, и на основании произведенных расчетов пришли к рыночной стоимости 100000 руб.
• 2) Далее требуется период дисконтирования объекта оценки Td, рассчитываемую как разность между разумным и фиксированным периодом экспозиции объекта оценки по формуле Td = Tr – Tf = 1 – 0,5 = 0,5 лет. Разумно долгий период экспозиции можно определить на основе рыночной информации или экспертного опроса участников рынка. Величина фиксированного периода также устанавливается на базе экспертных оценок.
• 3) В качестве годовой ставки дисконта в формуле применяется величина ставки по банковским кредитам, публикуемая на сайте Центробанка. В нашем примере d = 4,40 %. Количество периодов начисления процентов по умолчанию устанавливается как ежемесячное, значит, m = 12.
• 4) Определение коэффициента рыночной эластичности производится на основании следующей таблицы в расчет принимается усредненное значение 0,76.


Таблица значений коэффициента эластичности

• 5) Расчет ликвидационной стоимости осуществляется путем подстановки полученных значений в формулу. Вычисления удобнее всего производить в среде Excel. В итоге получившаяся ликвидационная стоимость равна 74349 руб.