Доходный подход в оценке недвижимости основан на предпосылке расчета стоимости на основании прибыли, получаемой собственником от владения зданием, от сдачи его в аренду. В Краснодаре рынок аренды офисной недвижимости развит довольно хорошо.

Корректировки в отчетах на:

  • площадь
  • долю
  • отделку
  • этажность
  • наличие мебели
  • количество комнат
  • торг
  • уровень отделки
  • ремонт
  • наличие двух уровней в квартире
  • ликвидность
  • наличие мебели
  • состояние
  • наличие балконов, остекление
  • материал и класс дома

Оценочные услуги:

Оценка офисного здания в Краснодаре на базе доходного подхода

Итак, начнем расчет с определения наиболее эффективного использования рассматриваемого нами здания, расположенного по адресу г. Краснодар, ул. Рашпилевская. Естественно, наиболее прибыльным с точки зрения финансов будет использование этого актива по прямому назначению – для сдачи помещений в аренду. Для этого необходимо собрать информацию об арендных ставках на аналогичные объекты недвижимости или воспользоваться аналитикой для данного конкретного здания: сколько квадратных метров взято в аренду, по какой ставке и на каких условиях. Оценка бизнеса в Краснодаре часто подразумевает нахождение стоимости доходным подходом. Для этого нам потребуется установить период планирования - в нашем примере мы установим прогнозный уровень - 5 лет. У нас в задании на оценку имеется информация о балансовой стоимости объекта - крупного магазина, которая составляет 101 млн. руб. Из аналитических источников нам известен инфляционный прирост в расчета на 5 лет. Также в качестве основных данных для оценивания бизнес-юнита в Краснодаре выступают два параметра: площадь арендованных помещений и арендные ставки по ним. Заполним таблицу с данными для осуществления расчета бизнеса доходным подходом:

Параметр Базовый период 2012 2013 2014 2015 2016
Темп прироста 106,50% 104,50% 104% 104% 104%
Балансовая (остаточная) стоимость офисного здания, тыс. руб. 111782 110764 99756 91759 91771 91794
Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади / год (в т.ч. НДС) 760 861 868 963 939 976
Площадь помещения, кв.м. 1147 1147 1147 1147 1147 1147

Имеющие исходные данные для расчета оценочной стоимости бизнеса (действующего офисного комплекса) позволяют найти важнейший экономический показатель: потенциальный валовый доход от аренды недвижимости. Эта величина показывает сумму всех доходов, получаемых собственником помещений от передачу в аренду офисам третьим лицам. Отметим, что в Краснодаре имеется развитый рынок аренды, свободных офисных помещений достаточно много. Потенциальный валовый доход не учитывает расходы, сопряженные с владением объектом недвижимости, поэтому данный показатель является промежуточным при оценке бизнеса. ПВД получают путем перемножения площади здания с усредненной арендной ставкой. В нашем примере площадь остается величиной постоянной, а ставка аренды, напротив, растет от периода к периоду с установленным темпом прироста, что дает поступательное увеличение ПВД в течение рассматриваемого временного отрезка 2012-2016 гг. Темп прироста установлен в расчете на оценку доходов в соответствии с целевыми параметрами инфляции, установленные Минэкономразвития РФ. Для определения динамики тарифов на коммунальные услуги взяты данные о регулируемых ценах на услуги ЖКХ в среднем по России (средний прирост тарифов). Далее, переходим к расчету действительного валового дохода от использования офисного центра. Для этого вычитаем из ПВД потери от недоиспользования основных фондов. Разумеется, каждый собственник хотел бы использовать свой объект недвижимости по максимому, получая деньги от всей арендопригодной площади. Однако в реальности в аренду передается лишь часть площади, и даже если арендована она будет вся, всегда имеется риск неплатежей и спорных ситуаций. Действительный валовый доход позволяет более точно определить денежную сумму, получаемую собственником бизнеса.

Исходя из очень правдоподобного предположения, что имеющий меньшую площадь объект оценки более ликвиден, чем объект с большей площадью (так как первый объект в состоянии приобрести большее количество покупателей), логически приходим к формуле:

Потенциальный валовый доход (ПВД), тыс. руб. 904460 961419,9 1044370 1044545 1084327 1124780
Потери от недоиспользования основных фондов и неплатежей, % 9%
Действительный валовый доход (ДВД), тыс. руб. 821238,6 874619,1 913977 950536 988557,5 1028100
Постоянные (фиксированные) расходы (страхование, налоги), тыс. руб. 1118 1118 918 918 978 961
Итого постоянные расходы, тыс. руб. 1118 1118 918 918 978 961

Итак, мы подошли к понятию расходов при оценке бизнеса доходным подходом. Ведь помимо доходов от арендных платежей собственник недвижимости вынужден нести расходы на обслуживание и содержание своих офисов. Все расходы можно разделить на постоянные и переменные. Первый тип расходов не зависит от текущего уровня функционирования бизнеса, так как собственник их обязан платить на том простом основании, что он имеет объект недвижимости определенной площади. В первую очередь, это налоги и страхование. Переменные расходы могут варьироваться в зависимости от планов и стратегий собственника бизнеса, который по своему желанию нанимает персонал, делает ремонт в помещениях, осуществляет накопление резервов. Далее в таблице приведем пример расчета основных и внереализационных расходов для действующего бизнеса при использовании доходного подхода.

Эксплуатационные расходы (зарплата менеджеров и работников, коммунальные расходы, социальные начисления на зарплату), тыс. руб. 662234 661116,2 768369,5 765168,6 764285,5 865898,3
заработная плата 68460 72910 76191 79238 82408 85704
коммунальные услуги 152493 128242 151066 155173 150690 157759
социальное страхование работников 165185 162022 167063 126746 126615 136680
резерв на замещение 336196 357952 374150 389013 414572 420756
Итого расходы, тыс. руб. 674377 773249,2 770492,5 787281,6 827388,5 867971,3
Внереализационные расходы (налог на имущество + земельный налог), тыс. руб. 59084 57189 57169 57149 57129 57110
Денежные средства собственника после налогообложения (24%) 74371,78 79177,52 80799,75 80640,11 79830,42 78278,86

Рассмотрим понятие расходов на замещение, каким образом они рассчитываются при оценке бизнеса с применением доходного подхода? Рассмотрим пример эксплуатации объекта недвижимости под аренду с прогнозным периодом 5 лет. Известно, что каждые 10 лет требуется проводить плановый ремонт кровли (допустим, это связано со специфической жарой, характерной для Краснодара). Стоимость ремонта кровли в текущих ценах составляет 600 тыс. руб., притом что последний раз ремонтные работы производились 8 лет назад. Чтобы найти расходы на замещение, сначала рассчитаем их для первого года эксплуатации: 600 х (10-8)/10 = 120 тыс. руб. Если бы при тех же условиях ремонт кровли был бы произведен менее 5-ти лет назад (например, 2 года назад), то стоимость замещения равнялась бы нулю, поскольку эти расходы будут понесены собственником вне пределов прогнозного периода. Правда, в этом случае в расчете нужно учесть учет предполагаемого износа кровли (реверсию), рассчитываемую как величина, на которую уменьшается цена продажи недвижимости по истечении прогнозного периода. Реверсия в нашем примере находится следующим образом: (2+5)/10 x 600 = 420 тыс. руб.

После вычитания из действительного валового дохода постоянных, переменных, внереализационных расходов мы в своих вычислениях логически подошли к понятию прибыли собственника от владения объектом недвижимости. Можно сказать, что найдя прибыль, мы определили ценность, извлекаемую собственником из владения бизнес-центром. Единственное, что нам мешает принять эту величину за ответ - это понимание, того что оценка бизнеса доходным подходом должно осуществляться путем суммирования денежных сумм в течение всего прогнозного периода (5 лет) с ценой, по которой наш объект будет реализован по истечении пяти лет (эта величина носит название реверсия). Причем, необходимо суммировать дисконтированные (то есть скорректированные на фактор учета времени) денежные потоки.

Стоимость недвижимости, рассчитанная доходным подходом = дисконтированный денежный поток за первый (базисный) период + дисконтированный денежный поток за второй период + ... + дисконтированный денежный поток за 5-й период + остаточная стоимость недвижимости (реверсия), дисконтируемая на 5-й период, в случае, когда период прогнозирования равен пяти годам.

Денежные средства собственника после налогообложения (24%) 74371,78 79177,52 80799,75 80640,11 79830,42 78278,86
Коэффициент капитализации, % 26,38
Реверсия 296735,6
Ставка дисконта 24,77
Текущая стоимость денежных средств инвестора 63458,78 51902,67 41516,48 32940,31 25887,71
Текущая стоимость реверсии (дисконтирование по посл.периоду) 98133,84
Текущая стоимость единого объекта недвижимости (здание+земля) 313839,8
Стоимость объекта недвижимости, тыс.руб./кв.м. 271,2531

Обратите внимание, что реверсия, то есть остаточная стоимость бизнес-объекта по окончании прогнозного периода, находится посредством деления величины денежного потока за последний период на ставку капитализации. В дальнейшем эта величина приводится к итогу путем дисконтирования по ставке последнего (в нашем случае, пятого) прогнозного периода (года). Для оценки текущей стоимости бизнес-объекта в нашем расчете суммируем дисконтированные денежные потоки (за исключением базисного) и реверсию. В итоговом расчете выводится стоимость квадратного метра офисного центра, которая затем сопоставляется с итогами, полученными при применении сравнительного и затратного подходов к оценке.

В нашем примере мы рассмотрели расчет оценки недвижимости доходным подходом. Бизнес как предприятие также может быть оценен этим способом. Правда, в отличие от оценке зданий и сооружений фирмы и организации предоставляют для рассмотрения финансовую отчетность. Расчет ведется по формуле: стоимость бизнеса в прогнозный период + ст-ть в постпрогнозный период +- корректировка на избыток / недостаток оборотного капитала + корректировка на стоимость избыточных активов.

Специалисты нашего бюро проведут для Вас квалифицированную оценку бизнеса в Краснодаре: магазина, фирмы, организации, ресторана, предприятия, офисного или торгового центра. С нашей помощью Вы всегда будете принимать взвешенные инвестиционные решения, осуществлять грамотные бизнес-планы, продолжать увеличивать прибыльность Вашей организации.