Экономический, функциональный и физический износ

Расчет износов и устареваний, применяемых к восстановительной стоимости производственной линии

Как оценщик, два раза успешно сдававший квалификационный экзамен, могу признаться, что пройти его успешно без предварительной проработки всех заданий мне бы не удалось. Многим специалистам квалификационный экзамен не нравится. Я могу сказать, что определенная польза в таком академическом обучении оценочному делу все-таки есть. Когда решаешь много задач, автоматически запоминаешь формулы и алгоритмы. Иногда задачи затрагивают довольно специфические стороны теории, которые в практике оценщиками почти не применяются. У меня такие задания вызывали затруднения, и мне потребовалось немало времени, чтобы разобраться с рассматриваемыми в них вопросами. Одна из таких малоизученных тем – это взаимосвязь доходного и затратного подходов. «Ну, что же здесь малоизученного?» - спросите Вы. И, действительно, во многих оценочных отчетах мы осуществляем согласование результатов, полученных результате применения доходного, затратного и сравнительного подходов. Все это так, но на самом деле существуют и другие взаимосвязи между различными оценочными подходами. Оказывается, их можно использовать для расчета экономического и физического износа. Проиллюстрируем это на примере одной из задач квалификационного экзамена.

Производственная линия

Задача

Исходные данные: в задаче рассматривается предприятие, активы которого делятся на операционные и неоперационные, которые, в свою очередь, подразделяются на специализированные и неспециализированные. Задача: определить величину экономического износа активов предприятия в процентах. Прежде чем переходить к решению, вспомним, что операционными называют активы, непосредственно участвующие в производственной деятельности предприятия. Суть данного метода нахождения экономического износа в сопоставлении результатов по оценке производственной линии, полученных доходным и затратным подходом. Так, из задачи мы знаем величину специализированных операционных активов, найденную в рамках затратного подхода. Найдем аналогичный показатель в рамках доходного подхода путем вычитания из общей массы операционных активов специализированных: 2000 тыс. руб. – 150 тыс. руб. = 1850 тыс. руб. Затем разделим одно значение на другое, и получившее отношение вычтем из единицы.

Рассчитаем экономический износ: 1 - (2000 – 150)/2500 = 0,26 или 26%

Какой экономический смысл имеет данное решение? Вот как это трактует известный теоретик оценочной науки Грибовский С.В. По его мнению, результаты рыночной стоимости, получаемые с применением различных подходов, могут и должны быть использованы для расчета экономических показателей. Так, сопоставление восстановительной стоимости по затратному методу с результатами расчетов по доходному методу дают величину полного (совокупного) (либо, как в нашей задаче, экономического) износа.

Дополним задачу следующим условием: Затраты на воспроизводство производственной линии (восстановительная стоимость) = 19000 тыс. руб. Нормативный срок службы = 20 лет. Хронологический возраст = 6 лет. Эффективный возраст = 8 лет. Новые линии продаются в данное время по цене 19000 руб., причем их производительность на 5% выше, чем у объекта оценки.

Найдем функциональный износ, учитывающий более высокую производительность современных линий. Для этого возьмем производительность объекта оценки за единицу, то есть точку отсчета. Тогда у нового аналога этот параметр будет равен 1+ 5% = 1,05. Найдем отношение этих двух величин и получим 0,952. Чтобы найти функциональный износ в процентах отнимем полученное значение от единицы и получим 4,76% или 905 тыс. руб.

Чтобы найти физический износ той же производственной линии, разделим эффективный возраст на нормативный срок службы оборудования. 8 / 20 = 0,4 или 40%.

Таким образом, по итогам вычислений мы получили три вида износа. Найдем кумулятивный износ по формуле: Износ К = 1 – (1-Износ экон) * (1 – Износ функ) *(1 – Износ физ). Решив задачу до конца, получаем следующий результат: после учета всех износов и устареваний рыночная стоимость 19-миллионной производственной линии составляет всего около 8-ми миллионов рублей.